Fond de investiții imobiliare - Real estate investment trust

Un trust de investiții imobiliare ( REIT ) este o companie care deține și, în majoritatea cazurilor, operează, proprietăți imobiliare care produc venituri . REIT dețin numeroase tipuri de bunuri imobiliare comerciale, de la clădiri de birouri și apartamente la depozite , spitale , centre comerciale , hoteluri și păduri comerciale . Unele REIT se angajează în finanțarea imobilelor.

Majoritatea legislațiilor țărilor cu privire la fondurile imobiliare dau dreptul unei companii imobiliare să plătească mai puțin impozitul pe profit și impozitul pe câștigurile de capital . REIT-urile au fost criticate pentru a permite speculații cu privire la locuințe și pentru a reduce accesibilitatea locuințelor, fără a crește finanțarea pentru construcții.

REIT-urile pot fi tranzacționate public la bursele majore, înregistrate public, dar nelistate sau private. Cele două tipuri principale de REIT sunt REIT-urile de capitaluri proprii și REIT-urile ipotecare (mREIT-uri). În noiembrie 2014, REIT-urile de capitaluri proprii au fost recunoscute ca o clasă de active distinctă în Standardul global de clasificare a industriei de către S&P Dow Jones Indices și MSCI . Statisticile cheie pentru examinarea poziției financiare și a funcționării unui REIT includ valoarea activului net (NAV), fondurile din operațiuni (FFO) și fondurile ajustate din operațiuni (AFFO).

Istorie

Creare

REIT - uri au fost create în Statele Unite , după ce președintele Dwight D. Eisenhower a semnat Drept public 86-779, uneori numit Extensia Brut trabuc accize din 1960. Legea a fost adoptată pentru a da tuturor investitorilor posibilitatea de a investi în scară largă, diversificat portofoliile de imobiliare care produc venituri în același mod în care investesc de obicei în alte clase de active - prin cumpărarea și vânzarea de titluri lichide . Primul REIT a fost American Realty Trust fondat de Thomas J. Broyhill, văr al congresmanului american Virginia Joel Broyhill în 1961, care a promovat crearea sub Eisenhower.

Începând cu 2021, cel puțin 39 de țări din întreaga lume au stabilit REIT-uri. Un index cuprinzător pentru REIT și piața imobiliară cotată la nivel global este FTSE EPRA / Nareit Global Real Estate Index Series, care a fost creat împreună în octombrie 2001 de furnizorul de indici FTSE Group, Nareit și Asociația Europeană a Imobilelor Publice (EPRA). Ca din 29 ianuarie 2021, indicele de la nivel mondial a inclus 490 de Bursa de Valori listate companii imobiliare din 39 de țări , reprezentând un capital propriu capitalizare de piață de aproximativ 1,7 trilioane $.

Evoluţie

În jurul creării lor, în 1960, primele REIT au fost în principal companiile ipotecare. Industria a cunoscut o expansiune semnificativă la sfârșitul anilor 1960 și la începutul anilor 1970. Creșterea a rezultat în primul rând din utilizarea crescută a mREIT-urilor în acordurile de dezvoltare a terenurilor și construcții. Legea privind reforma fiscală din 1976 a autorizat REIT-urile să fie înființate ca corporații pe lângă trusturile de afaceri .

Legea privind reforma fiscală din 1986 a afectat și REIT-urile. Legislația a inclus noi reguli menite să împiedice contribuabilii să utilizeze parteneriate pentru a-și proteja veniturile din alte surse. Trei ani mai târziu, REIT-urile au înregistrat pierderi semnificative pe piața de valori.

Retail REIT Taubman Centers Inc. a lansat era modernă a REIT-urilor în 1992, odată cu crearea UPREIT. Într-un UPREIT, părțile unui parteneriat existent și un REIT devin parteneri într-un nou „parteneriat operațional”. REIT este de obicei partenerul general și proprietarul majoritar al unităților de parteneriat operațional, iar partenerii care au contribuit cu proprietăți au dreptul de a schimba unitățile lor de parteneriat operațional cu acțiuni REIT sau numerar. Industria luptat începând din 2007 , deoarece criza financiară globală a început în. Ca răspuns la criza globală a creditelor, REIT enumerate au răspuns prin gradul de îndatorare (plata datoriilor) și re-equitizing (vânzarea pachetului de acțiuni pentru a obține numerar) bilanțurile lor. REIT și REOC listate au strâns 37,5 miliarde de dolari în 91 de oferte secundare de acțiuni, nouă IPO-uri și 37 de oferte de garanții negarantate, deoarece investitorii au continuat să acționeze favorabil față de companiile care își consolidează bilanțurile după criza creditului.

Dividendele REIT au un raport de plată de 100% pentru toate veniturile la rate mai mici. Acest lucru inhibă creșterea internă a REIT și determină investitorii să nu tolereze randamente scăzute sau inexistente, deoarece ratele dobânzii sunt mai sensibile. Climele economice caracterizate de creșterea ratelor dobânzii pot provoca un efect negativ net asupra acțiunilor REIT. De Dividendele plătite de REIT uite mai puțin atractivă în comparație cu obligațiunile care au rate de creștere cupon. De asemenea, atunci când investitorii se feresc de REIT-uri, este dificil pentru conducere să strângă fonduri suplimentare pentru a achiziționa mai multe proprietăți.

Africa

Kenya

Primul REIT din Kenya a fost aprobat de Autoritatea Piețelor de Capital în octombrie 2015. REIT este emis de Stanlib Kenya sub numele de schema Fahari I-Reit. Schema REIT va oferi deținătorilor de unități intrări de numerar stabile din proprietățile imobiliare care generează venituri. IPO nerestricționat va fi listat pe principalul segment de piață de investiții al Nairobi Securities Exchange.

Ghana

REIT-urile există în Ghana din 1994. Compania Home Finance , acum HFC Bank , a înființat primul REIT în Ghana în august 1994. HFC Bank a fost în fruntea finanțării ipotecare în Ghana din 1993. A folosit diverse investiții colective precum și obligațiuni corporative pentru a-și finanța activitățile de creditare ipotecară. Schemele de investiții colective, din care fac parte REIT-urile, sunt reglementate de Comisia pentru valori mobiliare și bursă din Ghana.

Nigeria

În 2007, Securities and Exchange Commission (SEC) a emis primul set de linii directoare pentru înregistrarea și emiterea cerințelor pentru funcționarea REIT-urilor în Nigeria, așa cum este detaliat în Legea privind investițiile și valorile mobiliare (ISA). Primul REIT, Trustul de investiții imobiliare hibrid Union Homes de 50 de miliarde de euro, a fost lansat în septembrie 2008. În noiembrie 2015, erau trei REITS listate la bursa nigeriană : Skye Shelter Fund, Union Home și UPDC. Un REIT Haldane McCall nu a făcut listă după ce nu a reușit să atingă abonamentul minim de 50% într-o ofertă publică inițială din ianuarie 2015, pe fondul perspectivelor slabe ale pieței.

Africa de Sud

Până în octombrie 2015, existau 33 de REITS din Africa de Sud și trei REIT din afara Africii de Sud listate la Bursa de Valori din Johannesburg , potrivit Asociației SA REIT, care a declarat că capitalizarea bursieră depășește 455 miliarde R.

Asia

Australia

Conceptul REIT a fost lansat în Australia în 1971. General Property Trust a fost primul trust de investiții imobiliare australian (LPT) de pe bursele de valori australiene (acum Australian Securities Exchange ). REIT-urile listate într-o bursă au fost cunoscute ca Trusturi de proprietăți listate (LPT) până în martie 2008, diferențându-le de REIT-urile private care sunt cunoscute în Australia drept Trusturi de proprietate nelistate. De atunci, aceștia au fost redenumiți Trusturi de investiții imobiliare australiene (A-REIT) în conformitate cu practica internațională.

REIT-urile au arătat numeroase beneficii față de investițiile directe, inclusiv rate mai mici de impozitare și creșterea lichidității. Acum sunt peste 70 de A-REIT listate pe ASX, cu o capitalizare de piață mai mare de 100 miliarde USD.

Australia primește, de asemenea, o recunoaștere tot mai mare ca având cea mai mare piață REIT din lume în afara Statelor Unite. Peste 12 la sută din fondurile de proprietate listate la nivel mondial pot fi găsite pe ASX.

Hong Kong

REIT-urile există în Hong Kong din 2005, când Link REIT a fost lansat de Autoritatea pentru Locuințe din Hong Kong în numele Guvernului. Din 2005, în iulie 2007 au existat 7 înregistrări REIT, dintre care cele mai multe, inclusiv Sunlight REIT, nu s-au bucurat de succes din cauza randamentului scăzut. Cu excepția The Link și Regal Real Estate Investment Trust , prețurile acțiunilor pentru toate, cu excepția unuia, sunt semnificativ sub prețul ofertei publice inițiale (IPO). Utilizarea de către emitenții din Hong Kong a ingineriei financiare ( swap-uri de dobândă ) pentru a îmbunătăți randamentele inițiale a fost, de asemenea, citată ca reducând dobânda investitorilor

În iulie 2012, sunt listate nouă REIT-uri cu o capitalizare de piață totală de aproximativ 15 miliarde EUR, ceea ce reprezintă aproape 2% din capitalizarea de piață globală a REIT. Două din cele nouă REIT enumerate sunt, de asemenea, incluse în indexul EPRA , un index publicat de Asociația Europeană a Imobilelor Publice (EPRA). Primele cinci REIT actuale din Hong Kong sunt Link REIT cu o capitalizare de piață totală de 8 miliarde EUR, Hui Xian REIT cu o capitalizare totală de piață de 2,3 miliarde EUR, Champion REIT cu o capitalizare totală de piață de 1,8 miliarde EUR, Fortune REIT cu o capitalizare de piață totală de 1 miliard de euro și imobiliare cu o capitalizare de piață totală de 700 de milioane de euro.

India

Începând din august 2014, India a aprobat crearea de trusturi de investiții imobiliare în țară. REIT-urile indiene (specifică țării / versiunea generică I-REIT) vor ajuta investitorii individuali să se bucure de avantajele deținerii unui interes pe piața imobiliară securitizată. Cel mai mare beneficiu va fi acela al lichidării rapide și ușoare a investițiilor pe piața imobiliară, spre deosebire de modul tradițional de eliminare a imobilelor. Guvernul și Securities and Exchange Board din India, prin diferite notificări, sunt în curs de a facilita investițiile în imobiliare din India, direct și indirect, prin investiții străine directe, prin companii imobiliare cotate și fonduri mutuale. În bugetul anului 2014, ministrul finanțelor, Arun Jaitley, a introdus o lege pentru înființarea REIT. La fel ca în 2021, există trei REIT listate în Bursa Națională a Indiei. Acestea sunt Ambasada, Mindspace și Brookfield. În general, acționariatul REIT-urilor indiene este distorsionat față de investitorii instituționali (în principal FPI), cu o contribuție foarte minimă din partea investitorilor cu amănuntul.

China

CSRC (China Securities Regulatory Commission) și NDRC (National Development and Reform Commission) au anunțat împreună demararea proiectelor pilot în REIT la 30 aprilie 2020. Acest anunț oficial reprezintă începutul REIT în China continentală.

Japonia

Japonia a permis înființarea de REIT în decembrie 2001. Titlurile J-REIT sunt tranzacționate la Bursa de Valori din Tokyo, printre alte burse din Japonia.

Un J-REIT (un trust de investiții imobiliare listat) este strict reglementat de Legea privind trusturile de investiții și companiile de investiții (LITIC) și este stabilit ca o companie de investiții în cadrul LITIC.

În plus față de REIT-uri, legislația japoneză prevede și un sistem paralel de companii cu destinație specială care pot fi utilizate pentru securitizarea unor proprietăți particulare pe baza plasamentului privat. Acțiunile REIT vizate în 2016 au reprezentat 7% din piața Statelor Unite, care au fost ulterior vândute pentru mai puțin de jumătate din valoarea inițială, la 31 miliarde USD.

Malaezia

Bursa Malaezia are 18 REIT listate cu cinci REITS islamice (conforme cu shariah - conform conformității cu investițiile islamice).

Indonezia

La 1 septembrie 2018, Autoritatea pentru Servicii Financiare din Indonezia (OJK) a emis un Regulament (nr. 13 / POJK.02 / 2018) privind inovația financiară digitală (Inovasi Keuangan Digital) în sectorul serviciilor financiare ca o prevedere care supraveghează supravegherea și reglementarea industriei tehnologiei financiare (fintech). Pe baza celor mai recente date din OJK, există 48 de organizatori care au inclus deja în POJK 13/2018. 34 de organizatori sunt stabiliți ca exemple pentru a fi testate în sandbox-ul de reglementare.

Dana Investasi Real Estat Berbentuk Kontrak Investasi Kolektif (DIREs) nu a avut popularitate din cauza impozitului pe vânzare ridicat și a dublei impuneri. Până în 2016, a fost înființat un singur DIRE, care a fost în 2012. Cu toate acestea, planurile de stimulente fiscale demonstrează intenția factorilor de decizie și a parlamentarilor de a spori competitivitatea pieței și de a încuraja DIRE-urile să fie listate pe plan intern.

Pakistan

Comisia de Valori Mobiliare și Schimb de Pakistan este în procesul de punere în aplicare a unui cadru de reglementare REIT , care va permite dreptul de proprietate străină deplină, libera circulație a capitalurilor și repatrierea fără restricții a profiturilor. Acesta va reduce speculațiile de pe piețele imobiliare pakistaneze și va oferi acces micilor investitori care doresc să se diversifice în imobiliare. Securities and Exchange Commission din Pakistan propune un cadru de reglementare similar cu cel din Singapore și Hong Kong.

Securities and Exchange Commission din Pakistan se aștepta ca aproximativ șase REIT să fie licențiate în primul an, în principal mari companii de administrare a activelor. Pakistanul a înregistrat o ieșire de investiții a companiilor străine de dezvoltare imobiliară, cu sediul majoritar în Malaezia și Dubai.

SECP a eliberat licențe pentru patru părți, și anume Arif Habib REIT Management Company, AKD REIT Management Company, Eden Developers REIT Management Company și SB Global REIT Management Company.

Filipine

Cadrul legal care permite stabilirea REIT-urilor în Filipine a fost în vigoare după ce Legea fiduciară privind investițiile imobiliare din 2009 (Legea Republicii nr. 9856) a fost adoptată în lege la 17 decembrie 2009. Regulile și regulamentele sale de punere în aplicare au fost aprobate de Securities and Exchange Commission în mai 2010. Cu toate acestea, nu a reușit să atragă investitori datorită politicilor sale fiscale restrictive și a costurilor ridicate de frecare.

Reglementările privind REIT-urile au fost relaxate în ianuarie 2020, ceea ce a condus la înființarea primului REIT din țară, AREIT Inc. din Ayala Land, care a avut oferta publică în august a aceluiași an. Cu toate acestea, investitorii străini au încă o primire slabă față de REIT în acel an, când a existat și o pandemie COVID-19 predominantă .

Singapore

Denumite în mod obișnuit S-REIT, există mai mult de 40 de REIT listate la Singapore Exchange , iar cel mai recent REIT, Cromwell European REIT, listat la 30 noiembrie 2017. Primul care a fost înființat fiind CapitaMall Trust în iulie 2002. Ei reprezintă o gamă largă de sectoare imobiliare, inclusiv retail, birouri, industrie, ospitalitate și rezidențiale. S-REIT-urile dețin o varietate de proprietăți în țări, inclusiv Japonia, China, Indonezia și Hong Kong, pe lângă proprietățile locale. În ultimii ani, listarea activelor străine la Bursa din Singapore a crescut pentru a depăși acele listări tradiționale cu active locale.

S-REIT-urile sunt reglementate ca scheme de investiții colective în temeiul Codului autorității monetare din Singapore privind sistemele de investiții colective sau, ca alternativă, ca trusturi de afaceri.

Unele dintre reglementările la care trebuie să respecte S-REIT includ:

  • Raport maxim de transmisie de 35%
  • Evaluarea anuală a proprietăților sale
  • Restricționarea anumitor tipuri de investiții pe care le pot face S-REIT-urile
  • Distribuirea a cel puțin 90% din venitul său impozabil

S-REIT beneficiază de statutul de avantaj fiscal în cazul în care impozitul se plătește numai la nivelul investitorului și nu la nivelul REIT. În plus față de REIT-uri, există zece trusturi de afaceri („BT-uri”) (similare REIT-urilor, dar pot deține active care nu sunt convenționale și nu sunt supuse unor reguli stricte în comparație cu SREIT-urile) și șase instrumente capsate (compuse dintr-o afacere capsată Trust Unit și o unitate REIT), care sunt listate la Singapore Exchange. Capitalizarea de piață totală a Trustului listat la Singapore Exchange este de aproximativ 100 miliarde SGD (la 30 noiembrie 17).

Tailanda

Securities and Exchange Commission a creat reglementări pentru a stabili REIT ca un vehicul de investiții la sfârșitul anului 2012, deschiderea ușilor pentru primele REITs care urmează să fie enumerate în 2013. Există cel puțin două zeci de REITs. Introduse în 2014 pentru a înlocui schema Fondurilor imobiliare pentru oferte publice (PFPO), REIT-urile au câștigat popularitate, iar capitalizarea totală a pieței a ajuns la 85 miliarde THB pe două milioane de metri pătrați de active.

Emiratele Arabe Unite

Legislația REIT a fost introdusă de Dubai International Financial Center (DIFC) pentru a promova dezvoltarea REIT-urilor în Emiratele Arabe Unite prin adoptarea Legii nr. 5 a Trustului de investiții, care a intrat în vigoare la 6 august 2006. Acest lucru restricționează toate structurile REIT „adevărate” la să fie domiciliat în cadrul DIFC. Prima licență REIT care va fi emisă va fi susținută de Dubai Islamic Bank cu un REIT numit „Emirates REIT” condus de antreprenorul dot com, Sylvain Vieujot.

Problema este că REIT-urile domiciliate DIFC nu pot achiziționa active non-Freezone în Emiratul Dubai. Singura zonă Freezone aprobată federal în Emiratele Arabe Unite este DIFC în sine, prin urmare, orice proprietate din afara acestei zone poate fi achiziționată numai de deținătorii de pașapoarte din Golful (GCC). Cu toate acestea, printr-o colaborare cu autoritățile locale, Emirates REIT a reușit să stabilească o platformă care să îi permită să achiziționeze proprietăți oriunde în Dubai, având un minim de 51% din proprietatea locală a acțiunilor sale. Acest lucru permite companiei să-și diversifice portofoliul cu un mix eficient de generare de venituri de proprietăți în locațiile principale din Dubai. Emirates REIT este primul REIT stabilit în Emiratele Arabe Unite. Este, de asemenea, primul REIT listat pe NASDAQ Dubai și unul dintre cele cinci REIT conforme cu Shari'a din lume, cu accent pe activele care produc venituri.

Emirates REIT are un portofoliu de peste 575,3 milioane de dolari SUA format dintr-un total de șapte proprietăți axate în principal pe spații comerciale și de birouri începând cu decembrie 2014. A avut o creștere substanțială în ultimii patru ani.

Arabia Saudită

Denumit în mod obișnuit Fondul de investiții imobiliare, reglementările au fost lansate în iulie 2006 de către Autoritatea Saudi Market Market. Regulamentul nu a permis tranzacționarea fondurilor pe piața de valori și obligă toate fondurile să fie structurate de către o societate de investiții autorizată de către CMA cu prezența unui dezvoltator imobiliar și a altor persoane cheie.

Sri Lanka

La 1 august 2020, Securities and Exchange Commission din Sri Lanka (SEC) a anunțat că REITS va fi introdusă ca o extensie a actualului cod de încredere a unității și a noilor reguli, care a intrat în vigoare de la 31 iulie 2020 este sub forma unui Notificare în gazetă publicată de SEC. Aceste reguli, care sunt cuprinzătoare, vor reglementa înființarea și desfășurarea REIT-urilor din Sri Lanka. Au fost incluse dispoziții specifice pentru verificarea titlului și evaluarea proprietății care vor face parte din activele REIT. Printre cerințe este distribuirea obligatorie a aproximativ 90% din venit către deținătorii de unități, ceea ce în prezent nu este o cerință pentru oricare dintre entitățile listate. Mai mult, datorită disponibilității mecanismului de trecere a impozitului către Trusturile unitare, REIT-urile ar putea beneficia, de asemenea, de a fi un concept viabil de afaceri în Sri Lanka, care va deschide noi orizonturi antreprenorilor pentru a duce industria imobiliară la înălțimi mai mari.

Europa

Belgia

Bernheim Comofi (acum AG Real Estate ) a introdus REIT-urile belgiene în 1995 cu constituirea Befimmo . Alte REIT-uri din Belgia includ Cofinimmo și Ascensio.

Bulgaria

REIT-urile au fost introduse în Bulgaria în 2004 prin Legea societăților de investiții cu scop special. Acestea sunt entități de trecere în scopuri de impozit pe profit (adică nu sunt supuse impozitului pe profit), dar sunt supuse numeroaselor restricții.

Finlanda

REIT-urile finlandeze au fost înființate în 2010, când parlamentul finlandez a adoptat „legea scutirii de impozite” (Laki eräiden asuntojen vuokraustoimintaa harjoittavien osakeyhtiöiden verohuojennuksesta, 299/2009). Împreună cu „Legea cu privire la fondurile imobiliare” (Kiinteistörahastolaki, 1173/1997) permite existența REIT-urilor rezidențiale eficiente din punct de vedere fiscal.

Calificări

  • REIT trebuie să fie înființate ca societăți cotate la bursă (julkinen osakeyhtiö, Oyj) în acest scop specific. Când se stabilește REIT, capitalul minim este de 5 milioane EUR și trebuie distribuit peste cinci investitori separați.
  • Perioada minimă de deținere: cinci ani.
  • Cel puțin 80% din activele sale trebuie să fie investite în imobile rezidențiale.
  • Cel puțin 80% din veniturile brute ale REIT trebuie să provină din venituri din închirieri rezidențiale.
  • Cel puțin 90% din venitul impozabil al REIT, cu excepția câștigurilor de capital nerealizate, trebuie distribuit acționarilor săi prin dividende .
  • Societatea este scutită de impozit pe venit, dar acționarii vor trebui să plătească impozit pe venit individual pe dividende.
  • Cel mai mare acționar individual poate deține mai puțin de 10% din acțiunile companiei (maximum 30% până la sfârșitul anului 2013).

Începând din 2018 Orava Residential REIT este singurul REIT din Finlanda.

Franţa

Acronimele franceze pentru REIT sunt SIIC sau „SCPI” (care sunt două tipuri diferite de trusturi imobiliare). În Franța , Unibail-Rodamco este cel mai mare SIIC. Gecina este a doua cea mai mare companie imobiliară tranzacționată public din Franța, cu cea de-a treia cea mai mare valoare a activelor dintre REIT-urile europene.

Germania

Germania a planificat să introducă REIT-uri pentru a crea un nou tip de vehicul de investiții imobiliare . Guvernul s-a temut că eșecul introducerii REIT în Germania va duce la o pierdere semnificativă de capital de investiții în alte țări. Cu toate acestea, există încă rezistență politică la aceste planuri, în special din partea Partidului Social Democrat .

În iunie 2006, ministerul finanțelor a anunțat că intenționează să introducă REIT în 2007. Detaliile legale par să adopte o mare parte din regulamentul britanic REIT.

O lege privind REIT a fost adoptată la 1 iunie 2007, cu efect retroactiv la 1 ianuarie 2007:

  • REIT-urile trebuie să fie înființate ca corporații - „REIT-AG” sau „REIT- Aktiengesellschaft ”.
  • Cel puțin 75% din activele sale trebuie să fie investite în imobiliare.
  • Cel puțin 75% din veniturile brute ale G-REIT trebuie să fie legate de proprietăți imobiliare.
  • Cel puțin 90% din venitul impozabil al REIT trebuie distribuit acționarilor săi prin dividende .
  • Societatea este scutită de impozit pe venit, dar acționarii vor trebui să plătească impozit pe venit individual pe dividende.
  • Investițiile în proprietăți rezidențiale construite înainte de 1 ianuarie 2007 nu sunt permise.

Sectorul imobiliar public german reprezintă 0,21% din totalul capitalizării pieței globale REIT. Trei din cele patru G-REITS sunt reprezentate în indicele EPRA , un indice administrat de Asociația Europeană a Imobilelor Publice (EPRA).

Irlanda

Legea financiară din 2013 conținea dispoziții pentru crearea structurilor REIT în Irlanda . Printre REIT-urile irlandeze se numără Hibernia REIT, Green REIT, Yew Grove REIT și IRES REIT .

Spania

Creat în 2009, similar cu REIT-urile britanice, SOCIMI (Sociedad cotizada de Capital Inmobiliario) a crescut după o politică de stimulente fiscale pentru a ajuta la recuperarea celei mai mari crize a prețurilor locuințelor din Spania, în 2013. Există mai mult de 70 de REITS în Spania, dar lichiditatea este scăzută și perioada de deținere este mare.

Regatul Unit

Legislația care stabilește regulile pentru REIT în Regatul Unit a fost adoptată în Finance Act 2006 (a se vedea acum Legea privind impozitul pe societăți 2010 secțiunile 518-609) și a intrat în vigoare în ianuarie 2007, când nouă companii imobiliare din Marea Britanie au trecut la statutul de REIT, incluzând cinci membri FTSE 100 la acel moment: British Land , Hammerson , Land Securities , Liberty International și Slough Estates (acum cunoscut sub numele de "SEGRO"). Celelalte patru companii erau Brixton (acum cunoscut sub numele de "SEGRO"), Great Portland Estates , Primary Health Properties și Workspace Group .

REIT-urile britanice trebuie să distribuie 90% din veniturile lor investitorilor. Acestea trebuie să fie un trust de investiții cu termen limitat și să fie rezidente în Marea Britanie și listate public la o bursă recunoscută de Autoritatea pentru servicii financiare . EPRA din Bruxelles publică în fiecare an o defalcare a cerințelor structurii REIT din Marea Britanie.

Pentru a sprijini introducerea REIT-urilor în Marea Britanie, mai multe societăți comerciale de proprietăți comerciale și servicii financiare au format REIT-urile și Quoted Property Group. Alte organisme cheie implicate includ Bursa de Valori din Londra , British Property Federation și Reita. Campania Reita a fost lansată la 16 august 2006 de REITs and Quoted Property Group pentru a furniza o sursă de informații despre REITs, proprietăți cotate și fonduri de investiții aferente. Reita își propune să sensibilizeze și să înțeleagă REIT-urile și investițiile în companii imobiliare cotate. Face acest lucru în primul rând prin intermediul portalului său www.reita.org , oferind cunoștințe, educație și instrumente pentru consilierii financiari și investitori.

Doug Naismith, director general al Investițiilor personale europene pentru Fidelity International, a declarat: „Pe măsură ce piețele existente se extind și structurile similare REIT sunt introduse în mai multe țări, ne așteptăm să vedem că piața globală crește cu aproximativ zece la sută pe an în următorii cinci ani , ducând piața la 1 trilion de dolari până în 2010. "

Legea finanțelor din 2012 a adus cinci modificări principale regimului REIT din Marea Britanie:

  1. abolirea taxei de intrare de 2% pentru aderarea la regim - aceasta ar trebui să facă REIT-urile mai atractive din cauza costurilor reduse
  2. relaxarea cerințelor de listare - REIT-urile pot fi acum cotate AIM (piața internațională a Bursei de Valori din Londra pentru companiile în creștere mai mică) - făcând o listă mai atractivă din cauza costurilor reduse și a flexibilității mai mari
  3. un REIT are acum o perioadă de grație de trei ani înainte de a respecta regulile companiei (o companie apropiată este o companie sub controlul a cinci sau mai puțini investitori)
  4. un REIT nu va fi considerat a fi o companie apropiată dacă poate fi făcut aproape prin includerea investitorilor instituționali (trusturi unitare autorizate, OEIC, scheme de pensii, companii de asigurări și organisme care sunt imune suverane) - acest lucru face ca REIT să fie trusturi de investiții atractive
  5. testul de acoperire a dobânzii de 1,25 ori costurile de finanțare nu este la fel de constrângătoare

Boyd Carson de la Sapphire Capital Partners LLP a comentat că „cel mai important dintre aceste avantaje este capacitatea REIT de a fi listate în AIM și abolirea taxei de intrare de 2% în regim este, de asemenea, un pas semnificativ înainte”. Cu toate acestea, „UK-REIT-urile nu sunt încă atât de determinate de numerar pe cât piața ar prefera probabil”.

America de Nord

Canada

REIT canadiene au fost înființate în 1993. Acestea trebuie să fie configurate ca trusturi și nu sunt impozitate dacă își distribuie veniturile impozabile nete acționarilor. REIT-urile au fost excluse din legislația privind impozitul pe încrederea veniturilor adoptată în bugetul 2007 de guvernul conservator. Multe REIT canadiene au răspundere limitată . La 16 decembrie 2010, Departamentul de Finanțe a propus modificări la regulile care definesc „REIT-uri eligibile” în scopuri fiscale canadiene. În consecință, „REIT-urile eligibile” sunt scutite de impozitul pe noua entitate, „fluxul de investiții specificat” (SIFT), pe care toți trusturile și parteneriatele de venituri tranzacționate public le plătesc de la 1 ianuarie 2011.

Mexic

Mexicul a adoptat legislație care să permită tranzacționarea echivalentului REIT-urilor, cunoscute sub numele de FIBRA (Fideicomiso de Infraestructura y Bienes Raíces), la bursa mexicană. La fel ca legislația REIT din alte țări, companiile trebuie să se califice drept FIBRA respectând următoarele reguli:

  • cel puțin 70% din active trebuie să fie investite în finanțarea sau deținerea de active imobiliare, cu suma rămasă investită în valori mobiliare emise de guvern sau fonduri mutuale cu instrumente de datorie.
  • Activele imobiliare achiziționate sau dezvoltate trebuie să genereze venituri și să dețină cel puțin patru ani.
  • Dacă acțiunile, cunoscute sub numele de Certificados de Participación Inmobiliarios sau IPC, sunt emise în mod privat, trebuie să existe mai mult de 10 investitori independenți în FIBRA.
  • FIBRA trebuie să distribuie investitorilor 95% din profiturile anuale.

Primul REIT mexican a fost lansat în 2011 și se numește FIBRA UNO. Potrivit Wall Street Journal , REIT-urile mexicane au debutat în martie 2011 "după ce modificările reglementărilor guvernamentale au făcut posibilă structura. Fibras a oferit investitorilor o modalitate ușoară de a deține proprietăți imobiliare mexicane și de a ridica un dividend atractiv în același timp. Ca ​​și REIT-urile americane, Fibras evita plata impozitelor corporative atâta timp cât distribuie cel puțin 95% din veniturile lor acționarilor sub formă de dividende. "

Statele Unite

Istorie

Legea care prevedea REIT-uri a fost adoptată de Congresul SUA în 1960. Legea a fost destinată să ofere o structură de investiții imobiliare similară cu cea pe care o oferă fondurile mutuale pentru investiții în acțiuni. REIT-urile sunt vehicule cu venituri puternice deoarece, pentru a evita răspunderea pentru impozitul federal pe venit din SUA, REIT-urile trebuie să plătească, în general, o sumă egală cu cel puțin 90% din venitul lor impozabil sub formă de dividende către acționari .

Din 2008 până în 2011, REIT-urile s-au confruntat cu provocări provocate atât de o încetinire a economiei Statelor Unite, cât și de criza financiară de la sfârșitul anilor 2000 .

Pentru perioada de cinci ani care se încheie în 2019, indicele S&P 500, un indice de acțiuni pentru companiile cu capitaluri mari din SUA, a revenit cu 12,5% anualizat, comparativ cu un randament anualizat de 9,0% pentru indicele FTSE NAREIT All Equity REITs. Cu toate acestea, pentru anii 1972-2019, randamentele totale anualizate au fost de 12,1% pentru S&P 500, comparativ cu 13,3% pentru indicele FTSE NAREIT. Există mai mult de 190 de REIT-uri publice listate la bursele din Statele Unite .

Legislație

Conform legislației federale a impozitului pe venit din SUA , un REIT este „orice corporație, trust sau asociație care acționează ca agent de investiții specializat în ipoteci imobiliare și imobiliare” în conformitate cu secțiunea 856 din Codul veniturilor interne. în partea II (secțiunile 856 până la 859) din subcapitolul M din capitolul 1 din Codul veniturilor interne. Deoarece un REIT este îndreptățit să deducă dividendele plătite proprietarilor săi (denumiți în mod obișnuit acționari), un REIT poate evita angajarea totală sau parțială a datoriilor sale pentru impozitul federal pe venit din SUA. Pentru a se califica ca REIT, o organizație face o „alegere” pentru a face acest lucru prin depunerea unui Formular 1120-REIT la Serviciul de Venituri Interne și prin îndeplinirea anumitor alte cerințe. Scopul acestei desemnări este de a reduce sau elimina impozitul pe profit , evitând astfel dubla impunere a venitului proprietarului. În schimb, REIT-urile trebuie să distribuie cel puțin 90% din venitul lor impozabil în mâinile investitorilor. Structura REIT a fost concepută pentru a oferi o structură de investiții imobiliare similară cu structura pe care o oferă fondurile mutuale pentru investiții în acțiuni.

Structura

În Statele Unite, o REIT este o companie care deține și, în majoritatea cazurilor, operează, imobile producătoare de venituri. Unele REIT finanțează imobiliare. Pentru a fi REIT, o companie trebuie să distribuie anual acționarilor cel puțin 90% din venitul său impozabil sub formă de dividende.

Pentru a se califica ca REIT în conformitate cu normele fiscale din SUA, o companie trebuie:

  • Fiți structurat ca o corporație, un trust sau o asociație
  • Fiți gestionat de un consiliu de administrație sau de administratori
  • Aveți acțiuni transferabile sau certificate de interes transferabile
  • În caz contrar, fiți impozabili ca o corporație internă
  • Nu fiți o instituție financiară sau o companie de asigurări
  • Să fie deținut în comun de 100 de persoane sau mai mult
  • Obțineți 95% din veniturile sale provenind din dividende, dobânzi și venituri din proprietăți
  • Plătiți dividende de cel puțin 90% din venitul impozabil al REIT
  • Să nu aibă mai mult de 50% din acțiunile deținute de cinci sau mai puțini persoane fizice în ultima jumătate a fiecărui an impozabil (regula 5/50)
  • Investiți cel puțin 75% din activele sale totale în imobiliare
  • Obțineți cel puțin 75% din venitul său brut din chirii sau dobânzi ipotecare
  • Să nu investească mai mult de 25% din activele sale în filiale REIT impozabile .

America de Sud

Brazilia

REIT-urile au fost introduse în Brazilia în 1993 prin legea 8668/93 și inițial guvernate de instrucțiunea 205/94 și, în prezent, de instrucțiunea 472/08 de la CVM (Comissão de Valores Mobiliários - care este echivalentul brazilian al SEC). La nivel local, acestea sunt descrise ca „FII” sau „Fundos de Investimento Imobiliário”. Dividendele FII au fost scutite de impozite pentru investitorii personali (nu companiile) din 2006, dar numai pentru fondurile care au cel puțin 50 de investitori și care sunt tranzacționate public la bursă. FII-urile, denumite „REIT”, care corespund vehiculului investițional similar din SUA, au fost utilizate fie pentru a deține și pentru a opera investiții imobiliare independente, asociate cu o singură proprietate sau parțială proprietate, fie pentru a deține mai multe proprietăți reale (proprietăți multiple) finanțat prin piețele de capital.

Vezi si

Referințe

linkuri externe