Investiții imobiliare - Real estate investing

Investițiile imobiliare implică achiziționarea, proprietatea, administrarea, închirierea și / sau vânzarea imobilelor pentru profit . Îmbunătățirea proprietăților imobiliare ca parte a unei strategii de investiții imobiliare este considerată în general a fi o sub-specialitate a investițiilor imobiliare numită dezvoltare imobiliară . Imobilul este o formă de activ cu lichiditate limitată în raport cu alte investiții (cum ar fi acțiuni sau obligațiuni care tranzacționează deschis pe piețele financiare ). De asemenea, este intensiv în capital (deși capitalul poate fi câștigat prin pârghie ipotecară ) și este foarte dependent de fluxul de numerar . Dacă acești factori nu sunt bine înțelese și gestionate de către investitor, proprietatea imobiliară devine o investiție riscantă .

Surse și achiziție de investiții imobiliare

Piețele imobiliare din majoritatea țărilor nu sunt la fel de organizate sau eficiente ca piețele pentru alte instrumente de investiții mai lichide. Proprietățile individuale sunt unice pentru ele însele și nu sunt interschimbabile direct, ceea ce prezintă o provocare majoră pentru un investitor care caută să evalueze prețurile și oportunitățile de investiții. Din acest motiv, localizarea proprietăților în care să investească poate implica o muncă substanțială, iar concurența dintre investitori pentru achiziționarea de proprietăți individuale poate fi foarte variabilă în funcție de cunoștințele privind disponibilitatea. Asimetriile informaționale sunt obișnuite pe piețele imobiliare. Acest lucru mărește riscul tranzacțional , dar oferă, de asemenea, numeroase oportunități investitorilor de a obține proprietăți la prețuri avantajoase. Antreprenorii imobiliari folosesc de obicei o varietate de tehnici de evaluare pentru a determina valoarea proprietăților înainte de cumpărare.

Sursele tipice de investiții imobiliare includ:

Odată ce a fost localizată o investiție imobiliară și s-a finalizat diligența preliminară preliminară (investigarea și verificarea stării și stării proprietății), investitorul va trebui să negocieze cu vânzătorul prețul de vânzare și condițiile de vânzare, apoi să execute un contract de vânzare. Majoritatea investitorilor angajează agenți imobiliari și avocați imobiliari pentru a ajuta la procesul de achiziție, deoarece poate fi destul de complex, iar tranzacțiile executate necorespunzător pot fi foarte costisitoare. În timpul achiziționării unei proprietăți, un investitor va face, de obicei, o ofertă formală de cumpărare, inclusiv plata „banilor serioși” către vânzător la începutul negocierii pentru a rezerva drepturile investitorului de a finaliza tranzacția dacă prețul și termenii pot fi negociați în mod satisfăcător. Acești bani serioși pot fi rambursabili sau nu și sunt considerați a fi un semnal al seriozității intenției investitorului de a cumpăra. Condițiile ofertei vor include, de obicei, o serie de situații neprevăzute care permit investitorului timp să finalizeze due diligence, să inspecteze proprietatea și să obțină finanțare, printre alte cerințe, înainte de achiziția finală. În perioada de urgență, investitorul are de obicei dreptul de a anula oferta fără penalități și de a obține o rambursare a depozitelor serioase în bani. Odată ce situațiile neprevăzute au expirat, anularea ofertei va necesita, de obicei, decăderea depozitelor bănești serioase și poate implica și alte penalități.

Activele imobiliare sunt de obicei foarte scumpe în comparație cu alte instrumente de investiții disponibile pe scară largă (cum ar fi acțiuni sau obligațiuni ). Numai rar investitorii imobiliari vor plăti întreaga sumă din prețul de achiziție al unei proprietăți în numerar. De obicei, o mare parte din prețul de achiziție va fi finanțat folosind un fel de instrument financiar sau datorie , cum ar fi un credit ipotecar garantat de proprietate. Valoarea prețului de achiziție finanțat prin datorii este denumită pârghie . Suma finanțată din capitalul propriu al investitorului, prin numerar sau alte transferuri de active, este denumită capital propriu . Raportul dintre efectul de levier și valoarea evaluată totală (denumit adesea „LTV”, sau împrumutul în valoare pentru o ipotecă convențională) este o măsură matematică a riscului pe care îl asumă un investitor prin utilizarea efectului de levier pentru finanțarea cumpărării unei proprietăți. Investitorii caută, de obicei, să își reducă cerințele de capitaluri proprii și să își sporească efectul de levier, astfel încât rentabilitatea investiției (ROI) să fie maximizată. Împrumutătorii și alte instituții financiare au, de obicei, cerințe minime de capitaluri proprii pentru investițiile imobiliare pe care li se cere să le finanțeze, de obicei de ordinul a 20% din valoarea evaluată. Investitorii care caută cerințe de capital redus pot explora acorduri de finanțare alternative ca parte a achiziționării unei proprietăți (de exemplu, finanțarea vânzătorului, subordonarea vânzătorului, surse de capital privat etc.)

În cazul în care proprietatea necesită reparații importante, creditorii tradiționale , cum ar fi băncile nu vor împrumuta de multe ori pe o proprietate , iar investitorul poate fi obligat să împrumute de la un creditor privat , utilizând un termen scurt de împrumut punte ca un împrumut bani de greu de la un bani creditor hard . Împrumuturile cu bani grei sunt de obicei împrumuturi pe termen scurt, în cazul în care creditorul percepe o rată a dobânzii mult mai mare din cauza naturii de risc mai ridicate a împrumutului. Împrumuturile cu bani grei sunt de obicei la un raport împrumut-valoare mult mai scăzut decât creditele ipotecare convenționale.

Unele organizații de investiții imobiliare, cum ar fi trusturile de investiții imobiliare (REIT) și unele fonduri de pensii și fonduri speculative , au rezerve de capital și strategii de investiții suficient de mari pentru a permite 100% capital propriu pe proprietățile pe care le achiziționează. Acest lucru minimizează riscul provenit din efectul de levier, dar limitează și potențialul ROI.

Prin valorificarea achiziției unei investiții imobiliare, plățile periodice necesare pentru deservirea datoriei creează un flux de numerar negativ continuu (și uneori mare) care începe de la momentul cumpărării. Aceasta este uneori denumită costul reportabil sau „reportarea” investiției. Pentru a avea succes, investitorii imobiliari trebuie să își gestioneze fluxurile de numerar pentru a crea suficiente venituri pozitive din proprietate pentru a compensa cel puțin costurile de report.

Odată cu semnarea Legii JOBS în aprilie 2012 de către președintele Obama, s-au diminuat solicitările de investiții. O metodă mai nouă de strângere de capitaluri proprii în sume mai mici este prin crowdfunding imobiliar care poate grupa investitori acreditați și / sau neacreditați împreună într-un vehicul cu destinație specială pentru tot sau o parte din capitalul propriu necesar pentru achiziție. Fundrise a fost prima companie care a finanțat participarea unei investiții imobiliare în Statele Unite.

Surse și gestionarea fluxurilor de numerar

O investiție imobiliară tipică generează fluxuri de numerar către un investitor în patru moduri generale:

Venitul net din exploatare , sau NOI, este suma tuturor fluxurilor de numerar pozitive din chirii și alte surse de venit obișnuit generate de o proprietate, minus suma cheltuielilor curente, cum ar fi întreținerea, utilitățile, taxele, impozitele și alte elemente din acel natura (serviciul datoriei nu este inclus în NOI). Raportul dintre NOI și prețul de achiziție al activelor, exprimat în procente, se numește rata de capitalizare sau rata PAC și este o măsură comună a performanței unei investiții imobiliare.

Compensările de adăposturi fiscale au loc în unul din cele trei moduri: amortizarea (care uneori poate fi accelerată), creditele fiscale și pierderile reportate care reduc datoria fiscală percepută din veniturile din alte surse pentru o perioadă de 27,5 ani. Unele beneficii de adăpost fiscal pot fi transferabile, în funcție de legile care reglementează răspunderea fiscală în jurisdicția în care se află proprietatea. Acestea pot fi vândute altora pentru o returnare în numerar sau alte beneficii.

Acumularea de capitaluri proprii reprezintă creșterea raportului capitalului propriu al investitorului pe măsură ce partea din plățile pentru serviciul datoriei dedicate principalului se acumulează în timp. Acumularea de capitaluri proprii se consideră flux de numerar pozitiv din activul în care plata serviciului datoriei se face din venituri din proprietate, mai degrabă decât din surse independente de venit.

Aprecierea capitalului este creșterea valorii de piață a activului în timp, realizată ca un flux de numerar atunci când proprietatea este vândută. Aprecierea capitalului poate fi foarte imprevizibilă, cu excepția cazului în care face parte dintr-o strategie de dezvoltare și îmbunătățire. Achiziționarea unei proprietăți pentru care majoritatea fluxurilor de trezorerie proiectate sunt așteptate din aprecierea capitalului (prețurile cresc), mai degrabă decât din alte surse, este considerată mai degrabă speculație decât investiție.

Managementul riscurilor

Managementul și evaluarea riscului reprezintă o parte majoră a oricărei strategii de investiții imobiliare de succes. Riscurile apar în mai multe moduri diferite în fiecare etapă a procesului de investiții. Mai jos este prezentată o tabelă a unor riscuri comune și a unor strategii tipice de reducere a riscurilor utilizate de investitorii imobiliari.

Riscuri comune și strategii de atenuare cu investiții imobiliare
Risc Strategia de atenuare
Vânzare frauduloasă Verificați calitatea de proprietar, asigurați titlul de cumpărare
Posesie adversă Obțineți un sondaj la graniță de la un inspector autorizat
Contaminarea mediului Obțineți un studiu de mediu, testați contaminanții (vopsea cu plumb, azbest, contaminanți ai solului etc.)
Componenta clădirii sau defecțiunea sistemului Finalizați inspecția completă înainte de cumpărare, efectuați o întreținere regulată
Plata în plus la cumpărare Obțineți evaluări de la terți și efectuați o analiză a fluxului de numerar actualizat ca parte a investiției pro forma , nu vă bazați pe aprecierea capitalului ca sursă principală de câștig pentru investiție
Deficitul de numerar Mențineți suficiente rezerve lichide sau de numerar pentru a acoperi costurile și serviciul datoriei pentru o perioadă de timp
Recesiunea economică Achiziționați proprietăți cu caracteristici distinctive în locațiile dorite pentru a vă distinge de concurență, controlați structura costurilor, solicitați chiriașilor să semneze contracte de închiriere pe termen lung
Distrugerea bunurilor de către chiriași Verificați cu atenție potențialii chiriași, angajați administratori de proprietăți cu experiență
Subestimarea riscului Analizați cu atenție performanța financiară folosind ipoteze conservatoare, asigurați-vă că proprietatea poate genera suficient flux de numerar pentru a se susține
Declinul pieței Achiziționați proprietăți pe baza unei abordări conservatoare, pe care piața ar putea să o scadă și venitul din chirii ar putea scădea
Uzură generală Întrețineți tehnicieni DIY sau profesioniști, cum ar fi instalatori, electricieni, constructori, dulgheri
Incendiu, inundație, vătămare corporală Polița de asigurare a proprietății
Planificarea taxelor Planificați achizițiile și vânzările în jurul unei strategii de ieșire pentru a economisi impozite.

Strategii de investiții

Investiție de executare silită

Articol principal: Investiții de executare silită

Unele persoane fizice și companii își concentrează strategia de investiții pe achiziționarea de proprietăți care se află într-un stadiu de executare silită . O proprietate este luată în considerare la executarea prealabilă atunci când proprietarul casei a pierdut creditul ipotecar. Procesele formale de executare silită variază în funcție de stat și pot fi judiciare sau nejudiciare, ceea ce afectează perioada de timp în care proprietatea se află în faza pre-executare silită. Odată ce procesele formale de executare silită sunt în desfășurare, aceste proprietăți pot fi achiziționate la o vânzare publică, numită de obicei licitație de executare silită sau vânzare de șerif. Dacă proprietatea nu se vinde la licitația publică, atunci proprietatea asupra proprietății este returnată creditorului. Proprietățile din această fază se numesc proprietăți imobiliare sau REO.

Odată ce o proprietate este vândută la licitația de executare silită sau ca REO, creditorul poate păstra încasările pentru a-și satisface ipoteca și orice costuri legale pe care le-au suportat minus costurile vânzării și orice obligații fiscale restante.

Banca sau instituția de creditare care execută sechestru are dreptul să continue onorarea contractelor de leasing ale chiriașilor (dacă există chiriași în proprietate) în timpul fazei REO, dar, de obicei, banca vrea ca proprietatea să fie liberă pentru a o vinde mai ușor.

Cumpărați, dezactivați, închiriați și refinanțați

Cumpărare, reabilitare, închiriere, refinanțare (BRRR) este o strategie de investiții imobiliare, utilizată de investitorii imobiliari care au experiență în renovarea sau reabilitarea proprietăților, dar care doresc să investească într-o proprietate de închiriere pentru un flux de numerar consistent. Unii investitori adaugă un R suplimentar care înseamnă Repeat ca modalitate de a construi un portofoliu imobiliar.

Un investitor imobiliar cumpără o investiție imobiliară cu o valoare deprimată, deoarece are nevoie de reparații și / sau actualizări cosmetice. Investitorul actualizează apoi proprietatea, inclusiv reparațiile structurale necesare pentru a aduce o casă la codul actual . Adesea include actualizări cosmetice, cum ar fi vopsea nouă, pardoseală, țiglă, blaturi și aparate de bucătărie. Investitorul găsește apoi un chiriaș și devine un proprietar care primește chirie, de obicei lunar. Proprietatea este apoi refinanțată, de obicei la un împrumut pe 30 de ani amortizat complet.

Vezi si

Referințe