Posesie adversă - Adverse possession

Posesia adversă , uneori descrisă coloquial drept „ drepturile squatterului ”, este un principiu legal în dreptul comun anglo-american în temeiul căruia o persoană care nu are titlu legal asupra unei părți de proprietate - de obicei teren ( proprietate imobiliară ) - poate dobândi proprietate legală pe baza deținerii sau ocupării continue a proprietății fără permisiunea ( licența ) proprietarului său legal. Posesia de către o persoană nu este adversă dacă este în posesia locatarului sau a licențiatului proprietarului legal.

În general, un proprietar de proprietate are dreptul de a recupera posesia bunurilor lor de la posesorii neautorizați prin acțiuni în justiție, cum ar fi expulzarea . Cu toate acestea, în tradiția engleză de drept comun , instanțele au decis de multă vreme că atunci când cineva ocupă o bucată de proprietate fără permisiune și proprietarul proprietății nu își exercită dreptul de a-și recupera proprietatea pentru o perioadă semnificativă de timp, nu numai că proprietarul inițial este împiedicat de la exercitarea dreptului lor de a exclude, dar un titlu cu totul nou asupra proprietății „izvorăște” în posesorul advers. De fapt, posesorul advers devine noul proprietar al proprietății. De-a lungul timpului, legislativele au creat limite de prescripție care specifică perioada de timp pe care proprietarii trebuie să o recupereze de la posesorii defavorizați. În Statele Unite, de exemplu, aceste limite de timp variază foarte mult între state, variind de la trei ani până la 40 de ani.

Deși elementele unei acțiuni de posesie adversă sunt diferite în fiecare jurisdicție, o persoană care pretinde posesie adversă este de obicei necesară pentru a dovedi utilizarea nepermisivă a proprietății care este reală, deschisă și notorie, exclusivă, adversă și continuă pentru perioada legală.

Proprietățile personale , cunoscute în mod tradițional ca „chattel”, pot fi, de asemenea, posedate în mod negativ, dar, din cauza diferențelor în natura proprietății reale și chattel, regulile care guvernează astfel de creanțe sunt destul de stricte și favorizează proprietarul legal, mai degrabă decât posesorul advers . Cererile pentru deținerea adversă a chattelului implică adesea opere de artă .

Istorie

În dreptul roman , legile usucapio permiteau ca cineva care se afla în posesia unui bun fără titlu să devină proprietarul legal dacă proprietarul inițial nu a apărut după un timp (unul sau doi ani), cu excepția cazului în care bunul a fost obținut ilegal (prin furt sau forță) ). Provenind din dreptul roman și succesorul său, Codul napoleonian , adoptat ca bază a dreptului în Franța, Belgia, Italia, Luxemburg, Portugalia, Spania și, parțial, de Țările de Jos și Germania, posesia adversă recunoaște în general două perioade de timp pentru achiziționarea proprietății: 30 de ani și o perioadă de timp mai mică, în funcție de bună-credința posesorului și de locația părților implicate.

Parlamentul a adoptat primul statut general al Angliei care limitează dreptul de recuperare a posesiei de pământ în 1623. În dreptul comun , dacă dreptul la deținerea pământului era în litigiu (inițial numai în ceea ce erau cunoscute drept acțiuni reale), persoana care pretindea un drept de posesie era nu i s-a permis să pretindă că pământul a intrat în posesia lor în trecut (în terminologia mai veche că a fost „pus în șasein”) la un moment înainte de domnia lui Henric I. Legea a recunoscut o dată limită care se întoarce în trecut , înainte de care dată legea nu ar fi interesată. Nu era necesar ca un inculpat să arate vreo formă de posesie adversă. Cu trecerea timpului, data a fost mutată prin statut întâi domniei lui Henric al II - lea , și apoi la domnia lui Richard I . Nu s-au mai făcut modificări de acest fel. La domnia lui Henric al VIII-lea, faptul că nu au existat modificări la data limită a devenit foarte incomod. A fost adoptată o nouă abordare prin care persoana care pretinde posesiunea trebuia să demonstreze posesia terenului pentru o perioadă continuă, un anumit număr de ani (60, 50 sau 30 în funcție de tipul de creanță depusă) înainte de data cererii. Legile ulterioare au scurtat termenul de prescripție în cele mai multe jurisdicții de drept comun.

La dreptul comun tradițional englez, nu era posibil să obții titlul de proprietate al Coroanei prin posesia adversă. Acest principiu a fost întruchipat de maxima latină nullum tempus occit regi („niciun moment nu aleargă împotriva regelui”). În Statele Unite, acest privilegiu a fost transferat către guvernele federale și de stat; terenurile guvernamentale sunt imune la pierderi prin posesie adversă. Terenurile cu titlu înregistrat în unele sisteme de titluri Torrens sunt, de asemenea, imune, de exemplu, terenurile care au fost înregistrate în sistemul Hawaii Land Court .

În sistemul de drept comun al Angliei și al coloniilor sale istorice, legislativele locale - cum ar fi Parlamentul din Anglia sau legislativele statelor americane - creează în general prescripții care împiedică proprietarii să recupereze proprietatea după ce au trecut un anumit număr de ani.

Anglia și Țara Galilor

Posesia adversă este una dintre cele mai controversate metode de dobândire a proprietății, deși una care a jucat un rol imens în istoria pământului englez . Din punct de vedere istoric, dacă cineva deținea terenuri suficient de mult timp, se credea că acest lucru în sine justifica dobândirea unui bun titlu. Aceasta a însemnat că, în timp ce pământul englez a fost continuu cucerit, jefuit și furat de diverse facțiuni, domni sau baroni de-a lungul Evului Mediu , cei care ar putea arăta că dețin pământ suficient de mult nu ar fi pus sub semnul întrebării titlul lor.

O funcție mai modernă a fost aceea că terenul care este dezafectat sau neglijat de un proprietar poate fi transformat în proprietatea altuia dacă se face o utilizare continuă. Găduirea în Anglia a fost o modalitate de utilizare eficientă a terenurilor , în special în perioadele de declin economic. Înainte de Legea privind înregistrarea terenurilor din 2002 , dacă o persoană ar fi posedat terenuri timp de 12 ani, atunci în dreptul comun , dreptul de acțiune al proprietarului anterior de a scoate „posesorul advers” ar expira. Justificarea juridică comună a fost că, în temeiul Legii privind limitarea din 1623 , la fel ca o cauză de acțiune contractuală sau delictuală a trebuit să fie folosită într-un termen, la fel a făcut și o acțiune de recuperare a terenurilor. Acest lucru a promovat finalitatea litigiilor și certitudinea cererilor. Timpul ar începe să curgă atunci când cineva va lua în posesie exclusiv terenul sau o parte din acesta și intenționa să-l posede în detrimentul intereselor actualului proprietar. Cu condiția să fie îndeplinite cerințele de drept comun privind „posesia” care era „adversă”, după 12 ani, proprietarul ar înceta să mai poată revendica. Există reguli diferite pentru perioadele de prescripție a posesiei negative pe terenuri neînregistrate și terenuri înregistrate. Cu toate acestea, în Legea privind înregistrarea terenurilor din 2002 posesia adversă a terenurilor înregistrate a devenit mult mai dificilă.

În ultima perioadă, Registrul funciar a îngreunat procesul de revendicare a posesiei adverse și acordarea „titlului absolut”. Simpla ocupare sau pășunat a terenului nu va mai justifica acordarea titlului, în schimb persoana aflată în posesia adversă trebuie să demonstreze angajamentul de a deține și de a utiliza, cu excepția tuturor celorlalte terenuri destinate a fi revendicate.

Legea privind înregistrarea terenurilor din 2002

Această legislație a primit aprobarea regală la 26 februarie 2002. Regulile pentru terenurile neînregistrate au rămas ca înainte. Însă, conform LRA 2002, anexa 6, paragrafele 1-5, după 10 ani posesorul advers are dreptul să solicite registratorului să devină noul proprietar înregistrat. Registratorul contactează apoi titularul de titlu înregistrat și îl notifică cu privire la cerere. Dacă nu se declanșează proceduri timp de doi ani pentru expulzarea posesorului advers, abia atunci registratorul va transfera titlul. Înainte de Legea din 2002, un proprietar de teren ar putea pierde pur și simplu titlul de proprietate fără să fie conștient de acest lucru sau notificat. Aceasta a fost regula, deoarece a indicat că proprietarul nu a acordat niciodată suficientă atenție modului în care terenul era de fapt utilizat și, prin urmare, fostul proprietar nu merita să îl păstreze. Înainte de 2002, se vedea timpul pentru a vindeca totul. Funcția regulii era să asigure utilizarea terenurilor în mod eficient.

Cerințe

Înainte de a fi introdus în LRA 2002 obstacolul considerabil de a da o notificare de proprietar înregistrat , cerințele speciale privind posesia adversă erau în mod rezonabil simple.

În primul rând, conform anexei 1, paragrafele 1 și 8 din Legea privind limitarea din 1980 , momentul în care a început posesiunea adversă a fost momentul în care s-a luat „deținerea”. Acest lucru trebuia să fie mai mult decât ceva temporar sau tranzitoriu, cum ar fi pur și simplu depozitarea bunurilor pe un teren pentru o perioadă scurtă. Dar „posesia” nu necesita o ocupație efectivă. Așadar, în Powell v McFarlane , s-a considerat că este „posesie” atunci când domnul Powell, de la vârsta de 14 ani, și-a lăsat vacile să se plimbe în țara domnului McFarlane. Intrusul trebuie să arate, de asemenea, că se ocupa de pământ, așa cum ar fi putut face un proprietar ocupant și că nimeni altcineva nu făcuse acest lucru.

Cea de-a doua cerință, totuși, era că trebuie să existe o intenție de a poseda pământul. Domnul Powell și-a pierdut pretenția, deoarece simplul fapt de a-și lăsa vacile să se plimbe a fost un act echivoc: abia mai târziu au existat dovezi pe care intenționase să le ia în posesie, de exemplu, ridicând indicatoare pe teren și parcând un camion. Dar acest lucru nu se întâmplase suficient de mult pentru ca termenul de 12 ani al cererii lui McFarlane să expire. Drept urmare, dovedirea intenției de a poseda este probabil să se bazeze în mare măsură pe matricea de fapt a cazului și pe posesia faptică a okupelor. În Clowes Developments (UK) Ltd împotriva Țării Galilor și alții [2005] EWHC (Ch) , squatter nu poate fi găsit ca având intenția de a poseda dacă, în mod eronat, cred că se află pe proprietate cu permisiunea proprietarului titlului.

În al treilea rând, posesia nu este considerată „adversă” dacă persoana se află acolo cu acordul proprietarului. De exemplu, în BP Properties Ltd v Buckler , Dillon LJ a susținut că doamna Buckler nu putea pretinde posesia adversă asupra terenurilor deținute de BP, deoarece BP îi spusese că ar putea rămâne chirie gratuită pe viață. În al patrulea rând, în conformitate cu secțiunile 29 și 30 din Limitation Act 1980 , posesorul advers nu trebuie să fi recunoscut titlul de proprietar în niciun mod expres, sau ceasul începe din nou să ruleze. Cu toate acestea, instanțele au interpretat această cerință în mod flexibil.

Provocări ale drepturilor omului

În JA Pye (Oxford) Ltd împotriva Graham , domnului și doamnei Graham li s-a permis o parte din terenul domnului Pye, iar apoi contractul de închiriere expirase. Domnul Pye a refuzat să reînnoiască un contract de leasing, pe baza faptului că acest lucru ar putea deranja obținerea permisului de construire . De fapt, pământul a rămas neutilizat, domnul Pye nu a făcut nimic, în timp ce Grahams a continuat să păstreze o cheie a proprietății și a folosit-o ca parte a fermei lor. La sfârșitul termenului de prescripție, ei au susținut că terenul este al lor. De fapt, s-au oferit să cumpere o licență de la domnul Pye, dar Camera Lorzilor a considerat că acest lucru nu echivalează cu o recunoaștere a titlului care îi va priva de o cerere. După ce a pierdut în instanțele din Marea Britanie, domnul Pye a dus cazul la Curtea Europeană a Drepturilor Omului , argumentând că afacerea sa ar trebui să primească 10 milioane de lire sterline în despăgubiri, deoarece a fost o încălcare a dreptului său, în conformitate cu articolul 1 al Protocolului CEDO 1, la „bucurarea pașnică” a posesiunilor ". Curtea a respins acest lucru, considerând că se află în marja de apreciere a unui stat membru să stabilească normele de proprietate relevante. Ofulue v Bossert a confirmat acest lucru. În caz contrar, o limită semnificativă a principiului în cazul contractelor de leasing este că acțiunile de posesie adversă vor avea succes numai împotriva deținătorului de leasing și nu a deținătorului liber după expirarea contractului de leasing. Cu toate acestea, principala limitare rămâne aceea că legislația din 2002 pare să fi „emasculat” principiul posesiei adverse, deoarece registratorul informează în mod efectiv proprietarii cu privire la măsurile care trebuie luate pentru a preveni posesia adversă.

Sincronizare

Pentru terenurile înregistrate, cererile de posesie adversă finalizate înainte de 13 octombrie 2003 (data intrării în vigoare a Legii din 2002) sunt reglementate de secțiunea 75 (1) și 75 (2) din Legea privind înregistrarea terenurilor din 1925. Termenul de prescripție rămâne același ( 12 ani), dar în loc de stingerea titlului proprietarului inițial asupra terenului, proprietarul original deține terenul în încredere pentru posesorul advers. Deținătorul advers poate solicita apoi să fie noul proprietar înregistrat al terenului.

Pentru terenurile înregistrate, cererile de posesie adversă finalizate după 13 octombrie 2003 urmează o procedură diferită. În cazul în care terenul este înregistrat, posesorul advers poate solicita în continuare să fie înregistrat ca proprietar după 10 ani de posesie adversă, iar registrul funciar trebuie să notifice adevăratul proprietar al acestei cereri. Acest lucru oferă proprietarului o perioadă legală de timp [65 de zile lucrătoare] pentru a obiecta asupra posesiei adverse, a obiecta cererii pe motiv că nu a existat efectiv posesia adversă necesară de 10 ani și / sau pentru a servi un -înștiințare". Dacă este notificată o contranotificare, atunci aplicația nu reușește decât dacă

• ar fi inimaginabil din cauza unui capital propriu de către estoppel ca proprietarul înregistrat să încerce să-l deposedeze pe squatter, iar squatterul ar trebui, în circumstanțe, să fie înregistrat ca proprietar sau
• squatterul are, din orice alt motiv, dreptul de a fi înregistrat ca proprietar sau
• ghemuitorul a fost în posesia adversă a terenului adiacent propriului lor sub convingerea greșită, dar rezonabilă că este proprietarul acestuia, linia exactă a graniței cu acest teren adiacent nu a fost stabilită și moșia la care se referă cererea a fost înregistrat cu mai mult de un an înainte de data cererii.

În caz contrar, squatter devine proprietarul înregistrat conform registrului funciar. În cazul în care adevăratul proprietar nu este capabil să-l evacueze pe squatter în cei doi ani care urmează primei cereri [nereușite], squatter-ul poate aplica din nou după această perioadă și poate avea succes în ciuda opoziției proprietarului. Procesul previne în mod eficient îndepărtarea dreptului de proprietate al unui proprietar, fără știrea acestora, asigurându-se în același timp că locuitorii au un mod corect de a-și exercita drepturile.

În cazul în care un chiriaș posedă un teren în mod negativ, există prezumția că o face într-un mod care va aduce beneficii proprietarului la sfârșitul mandatului. Dacă terenul nu aparține proprietarului lor, terenul va deveni parte atât a chiriei, cât și a reversiunii . Dacă terenul aparține proprietarului lor, s-ar părea că va fi câștigat de chiriaș, dar numai pentru perioada mandatului lor.

Din septembrie 2012, ghemuitul într-o clădire rezidențială este o infracțiune, însă acest lucru nu împiedică revendicarea titlului de proprietate, chiar dacă reclamantul comite o infracțiune. Acest lucru a fost confirmat în Best v Chief Land Registrar , unde s-a considerat că legea penală și cea funciară ar trebui păstrate separat.

Întreruperea timpului

Cei doisprezece ani de ocupație trebuie să funcționeze continuu. Orice pierdere a criteriilor de posesie adversă în orice moment va pune capăt revendicării de posesie adversă și va reporni ceasul odată ce individul câștigă din nou criteriile de posesie adversă.

Exemple:

• Unde ghemuitorul părăsește terenul pentru o perioadă de timp.
• Dacă se întâmplă acest lucru și nu există nimeni altcineva care deține terenul în mod negativ în momentul în care puteți transfera terenul acumulat, atunci ceasul de posesie adversă se oprește
• Dacă squatterul se întoarce pe uscat, atunci timpul reîncepe și acest squatter a trebuit să acumuleze posesie adversă pentru încă 10-12 ani.
• Un lucru similar s-ar întâmpla dacă posesorului advers i s-ar fi acordat permisiunea de a se afla pe acel teren, oricât de prăjit ar fi fost permisiunea respectivă.

Ce este întreruperea? În Zarb v Parry [2011] EWCA Civ 1306 , Zarb a susținut că amplasarea noilor garduri le-a reafirmat drepturile asupra fâșiei de teren și, prin urmare, a fost considerată o întrerupere a timpului deținerea de către Parry a acelei fâșii. Curtea de Apel a considerat că acest lucru nu a fost suficient pentru a opri timpul să nu mai funcționeze, deoarece nu a existat o recuperare în vreun sens semnificativ. Pentru a opri ceasul, posesiunea adversă trebuie exclusă din teren. Drept urmare, cererea lui Parry pentru posesia adversă a fost reușită.

Exemple pe care le-a dat instanța pentru a arăta semne de posesie adversă:

• Plantarea unui steag
• Publicarea unei notificări
• Efectuarea unei declarații de proprietate care nu ar constitui excludentul posesiv advers de pe pământul lor.

Statele Unite

Numărul de ani necesari pentru posesia adversă în statele SUA

Cerințe

Partea care caută titlul prin posesie adversă poate fi numită diseminant , adică cel care îl deposedează pe adevăratul proprietar al proprietății. Deși elementele unei cereri de posesie adversă pot fi diferite într-un număr de state, posesiunea adversă necesită cel puțin cinci condiții de bază pentru a perfecționa titlul diseișorului. Acestea sunt că divizorul trebuie să ocupe în mod deschis proprietatea exclusiv, într-un mod deschis și notoriu, continuu, și să-l folosească ca și cum ar fi al lor într-un mod așteptat pentru tipul de proprietate. Unele state impun cerințe suplimentare. Multe dintre state au adoptat legi care reglementează regulile posesiei adverse. Unele state necesită o cerință de ostilitate pentru a asigura posesia adversă. În timp ce majoritatea statelor adoptă o abordare obiectivă a cerinței de ostilitate, unele state necesită o demonstrație de bună credință. Buna-credință înseamnă că reclamanții trebuie să demonstreze că aveau o bază pentru a crede că dețineau efectiv proprietatea în cauză. Patru state la est de Mississippi care necesită o bună credință într-o anumită formă sunt Georgia, Illinois, New York și Wisconsin.

Posesia efectivă

Dispozitivul trebuie să folosească fizic terenul ca proprietarul unei proprietăți, în conformitate cu tipul de proprietate, locație și utilizări (doar mersul pe jos sau vânătoarea pe uscat nu stabilește posesia reală). Acțiunile diseminatorului trebuie să schimbe starea terenului (în cazul proprietăților nerezidențiale, luând măsuri precum curățarea, cosirea, plantarea, recoltarea fructelor terenului, tăierea sau tăierea lemnului, exploatarea, împrejmuirea, tragerea butucilor de copaci , rularea animalelor și construirea clădirilor sau alte îmbunătățiri) sau, dacă proprietatea este rezidențială, menținerea proprietății pentru destinația sa (întreprinderea unor acțiuni precum tunderea curții, tăierea copacilor și gardurilor vii, schimbarea încuietorilor, repararea sau înlocuirea corpurilor de iluminat, cum ar fi un înot piscină, sistem de aspersoare sau aparate), toate cu excluderea proprietarului său adevărat.

În Cone v. West Virginia Pulp & Paper , Curtea de Apel a Statelor Unite pentru al patrulea circuit a considerat că Cone nu a reușit să stabilească posesiunea efectivă vizitând ocazional terenul și vânând pe el, deoarece acțiunile sale nu au schimbat terenul dintr-un mediu sălbatic și stare naturală.

Posesie ostilă

Dispozitivul trebuie să fi intrat sau folosit terenul fără permisiunea adevăratului proprietar. Motivațiile divizorului pot fi interpretate de instanță în mai multe moduri, în funcție de legea statului și de precedent:

• Vizualizare obiectivă - terenul a fost utilizat fără permisiunea proprietarului adevărat și într-un mod incompatibil cu drepturile proprietarului adevărat;
• Viziunea rea-credinței sau a încălcării intenționate - terenul a fost utilizat cu intenția subiectivă a posesorului advers pentru a ignora sau a încălca drepturile proprietarului propriu-zis;
• Opinie de bună credință - câteva state solicită părții care pretinde posesie adversă să fi crezut din greșeală că este țara lor.

Unele jurisdicții permit deținerea accidentală accidentală, așa cum ar putea apărea ca urmare a unei erori de topografie care plasează linia de delimitare dintre proprietăți într-o locație greșită.

Chiriașii, vânătorii sau alții care intră pe teren cu permisiunea nu intră în posesia care este ostilă drepturilor titularului titlului. (posesia greșită în unele jurisdicții nu constituie ostilitate)

Utilizare deschisă și notorie

Dispozitivul trebuie să dețină proprietatea într-un mod care poate fi văzut. Adică, utilizarea de către disizor a proprietății trebuie să fie suficient de vizibilă și de evidentă încât să notifice proprietarului legal că cineva poate revendica și trebuie să aibă un caracter care să dea o notificare unei persoane rezonabile. Dacă proprietarul legal are cunoștințe reale despre utilizare, acest element este îndeplinit; poate fi, de asemenea, îndeplinită prin împrejmuirea, deschiderea sau închiderea porților sau o intrare în proprietate, semne afișate, culturi, clădiri sau animale despre care un proprietar sârguincios ar putea fi cunoscut.

Utilizare continuă

Dispozitivul care solicită posesia adversă trebuie să dețină acea proprietate în mod continuu pe întreaga perioadă de prescripție și să o folosească așa cum ar fi un adevărat proprietar pentru acea perioadă.

În general, posesia ostilă a disertorului trebuie să fie continuă (deși nu neapărat constantă) fără contestație sau permisiunea proprietarului legal, dar întreruperile de utilizare care sunt în concordanță cu modul în care un proprietar ar folosi proprietatea nu va împiedica o cerere de posesie adversă. Activitatea ocazională pe terenul cu lacune lungi în activitate eșuează testul posesiei continue; instanțele au decis că simpla tăiere a lemnului la intervale de timp, atunci când nu este însoțită de alte acțiuni care demonstrează posesiunea reală și continuă, nu demonstrează posesiunea continuă. Dacă în orice moment al perioadei de prescripție, adevăratul proprietar expulză disizorul din teren fie verbal, fie prin acțiune în justiție, iar disisorul se întoarce și îl deposedează din nou, atunci termenul de prescripție începe din nou.

Termenul de prescripție se aplică numai timpului disertorului pe proprietate, nu cât timp ar fi putut fi deposedat adevăratul proprietar (de, să zicem, un alt disertor care a părăsit proprietatea). Cu toate acestea, dacă posesiunea adversă este continuă între doi sau mai mulți diseminatori succesivi fără întrerupere, ar putea fi posibil ca al doilea disisor să pretindă posesia adversă pentru întreaga perioadă pe baza unei doctrine legale cunoscute sub denumirea de „ tăiere” .

Utilizare exclusivă

Dispozitivul deține terenul cu excluderea proprietarului adevărat. Poate fi mai mult de un posesor advers, luând ca locatari în comun , atâta timp cât celelalte elemente sunt îndeplinite. Cererile de posesie adversă pot fi înfrânte de utilizarea terenului de către proprietarul titlului în perioada legală.

Cerințe suplimentare

În plus față de elementele de bază ale unui caz de posesie adversă, legea statului poate impune ca unul sau mai multe elemente suplimentare să fie dovedite de o persoană care pretinde posesie adversă. În funcție de stat, cerințele suplimentare pot include:

• Culoarea titlului , revendicarea titlului sau revendicarea dreptului. Culoarea titlului și revendicarea titlului implică un document juridic care apare (incorect) pentru a da titlul diseminatorului. În unele jurisdicții, simpla intenție de a lua terenul ca pe un propriu poate constitui „revendicarea dreptului”, fără documentație necesară. Alte cazuri au stabilit că există o cerere de drept dacă persoana consideră că are drepturi legale asupra proprietății, chiar dacă această credință este greșită. Un exemplu negativ ar fi un hoț de cherestea care se furișează pe o proprietate, taie lemnul care nu este vizibil de pe drum și scoate buștenii noaptea. Acțiunile lor, deși demonstrează posesia reală, demonstrează și cunoașterea vinovăției, spre deosebire de pretenția dreptului.
• Buna-credință (într-o minoritate de state) sau rea-credință (uneori numită „Doctrina Maine”, deși acum este abolită în Maine )
• Îmbunătățirea, cultivarea sau incinta
• Plata impozitelor pe proprietate. Acest lucru poate fi cerut de lege, cum ar fi în California , sau doar un element care contribuie la stabilirea posesiei de către o instanță. Atât plata efectuată de către difuzor, cât și de către adevăratul proprietar sunt relevante.
• Expropierea terenurilor deținute de o entitate guvernamentală: În general, un diseminator nu poate deposeda terenurile deținute în mod legal de o entitate guvernamentală, chiar dacă toate celelalte elemente ale posesiei adverse sunt îndeplinite. O excepție este atunci când entitatea guvernamentală acționează mai degrabă ca o afacere decât ca o entitate guvernamentală.

Consecințe

O placă metalică pe trotuarul orașului New York declară că trecerea către proprietatea privată este o licență revocabilă (un acord de utilizare a proprietății, nu o invazie) pentru a o proteja de a deveni subiectul unei posesii adverse. Unii proprietari din New York merg chiar mai departe, închizându-și proprietatea publică pentru o zi în fiecare an, pentru a-și demonstra controlul exclusiv.

Un disseisor va fi comite un civil pentru fărădelege pe bunurile pe care le- a luat și proprietarul bunului ar putea cauza ca el să fie evacuat printr - o acțiune în fărădelege ( „ejectment“) , fie prin introducerea unei acțiuni în posesie. Toate jurisdicțiile de drept comun impun ca o acțiune de expulzare să fie introdusă într-un termen specificat, după care se presupune că adevăratul proprietar a acceptat . Efectul nerespectării de către adevăratul proprietar al terenului a posesorului advers depinde de jurisdicție , dar în cele din urmă va avea drept titlu de proprietate adversă.

În 2008, din cauza volumului de cazuri de deținere adversă și de litigii la graniță în New York , Legislativul statului New York a modificat și a limitat capacitatea de a dobândi terenuri prin deținerea adversă. Înainte de modificarea din 2008, pentru a dobândi proprietate prin deținere adversă, nu era nevoie decât să demonstreze că posesia constituia o invazie efectivă sau o încălcare a drepturilor proprietarului. Aproximativ opt ani după modificarea din 2008, la 30 iunie 2016, Divizia de Apel din New York State, primul departament (adică instanța de apel care acoperă teritoriul Manhattanului) a stabilit problemele juridice referitoare la domeniul de aplicare al drepturilor dobândite prin posesia adversă și modul în care Primul Departament ar trata cererile de posesie adversă în cazul în care titlul a fost dobândit înainte de 2008. Curtea a reținut în mod specific acest titlu asupra bunurilor posedate în mod negativ învestite atunci când reclamantul „[S] atisfie [d] cerința statutului în vigoare la momentul relevant . " Cu alte cuvinte, dacă titlul ar fi dobândit la un moment dat „după” modificarea din 2008, un reclamant ar trebui să îndeplinească standardele de posesie adversă modificate de Legislatura statului New York în 2008; cu toate acestea, dacă titlul ar fi dobândit la un moment dat „înainte” de amendamentul din 2008, un reclamant ar fi dobândit în mod legal titlul de proprietate asupra zonei în litigiu prin satisfacerea standardului de pre-amendament pentru posesie adversă. Hotelul Hudson Square a rezolvat, de asemenea, două probleme adesea extrem de litigate în cazurile de posesie adversă în care drepturile aeriene sunt mai valoroase decât terenul subiacent în sine: o astfel de încălcare pentru a avea orice efect operativ sau consecințe relevante în conformitate cu legea posesiei adverse și (b) „ce” drepturi de proprietate sunt dobândite ca urmare a dreptului de proprietate asupra suprafeței de la parter (adică a terenului) care revine reclamantului. În Hotelul Hudson Square , pârâtul a susținut că reclamantul a dobândit doar titlul de proprietate asupra terenului subiacent, dar nu și drepturile aeriene, deoarece reclamantul nu a invadat niciodată deasupra clădirii cu două etaje. Acest argument a fost motivat, parțial, de faptul că legile de zonare din acel moment permiteau proprietarului terenului să construiască (adică să dezvolte) de până la șase ori suprafața pătrată a suprafeței de la parter. De exemplu, dacă suprafața în litigiu ar fi de 1.000 de metri pătrați, ar exista 6.000 de metri pătrați de suprafață construibilă care ar putea fi câștigată sau pierdută prin posesia adversă. Curtea a precizat: „Înfrângerea asupra terenului ... este cea care permite transmiterea titlului către posesorul advers”. Cu alte cuvinte, reclamantul nu a trebuit să invadeze toate cele șase etaje pentru a deține în mod negativ drepturile asupra aerului deasupra terenului. Curtea a mai afirmat: „Cu titlul de aterizare vin drepturile aeriene”. Cu alte cuvinte, prin dobândirea titlului de proprietate asupra terenului (adică suprafața parterului), reclamantul a dobândit, de asemenea, dreptul de proprietate asupra drepturilor aeriene mai valoroase care erau derivate din titlul terenului subiacent.

În alte jurisdicții, diseminatorul dobândește doar un titlu echitabil ; proprietarul terenului este considerat a fi un administrator al proprietății disizorului.

Posesia adversă se extinde numai asupra proprietății deținute efectiv. Dacă proprietarul inițial avea un titlu asupra unei suprafețe mai mari (sau volum) a proprietății, divizorul nu obține toate acestea. Excepția de la aceasta este atunci când disseizorul pătrunde în țară sub o culoare de titlu pe o coletă întreagă, deținerea lor continuă și efectivă a unei mici părți din parcela respectivă își va perfecționa titlul la întreaga coletă definită în culoarea lor de titlu. Astfel, un diseminator nu trebuie să construiască o locuință sau o fermă pe fiecare porțiune a unei suprafețe mari pentru a dovedi posesia, atâta timp cât titlul lor descrie corect întreaga parcelă.

În unele jurisdicții, o persoană care a obținut cu succes titlul de proprietate prin posesie adversă poate (opțional) să introducă o acțiune în instanța funciară pentru „ titlul liniștit ” al înregistrării pe numele lor pe unele sau toate proprietățile fostului proprietar. O astfel de acțiune va face mai simplă transmiterea interesului altora într-o manieră definitivă și servește, de asemenea, ca o notificare a faptului că există un nou proprietar de evidență , care poate fi o condiție prealabilă pentru beneficii precum împrumuturile de capitaluri proprii sau calitatea judiciară de abrutizare . Chiar dacă o astfel de acțiune nu este întreprinsă, titlul este considerat în mod legal ca aparținând noului titular, cu majoritatea beneficiilor și a taxelor, inclusiv plata impozitelor pe proprietate pentru a evita pierderea titlului în fața vameșului. Efectele de a avea un străin de titlul de plată a impozitelor pe proprietate pot varia de la o jurisdicție la alta. (Multe jurisdicții au acceptat plata impozitului pentru același colet de la două părți diferite fără a ridica obiecții sau nu au notificat niciuna dintre părți că și cealaltă a plătit.)

Posesia adversă nu funcționează de obicei împotriva proprietăților deținute de public.

Procesul de deținere adversă ar necesita o analiză aprofundată dacă proprietatea privată este preluată de un domeniu eminent , după care controlul este dat unei corporații private (cum ar fi o cale ferată ) și apoi abandonat.

În cazul în care terenul este înregistrat sub un sistem de înregistrare a titlului Torrens sau similar, se aplică reguli speciale. Este posibil ca terenul să nu poată fi afectat de posesia adversă (cum a fost cazul în Anglia și Țara Galilor din 1875 până în 1926 și așa cum se întâmplă în statul Minnesota) sau să se aplice reguli speciale.

Posesia adversă se poate aplica și drepturilor teritoriale. În Statele Unite, Georgia a pierdut o insulă în râul Savannah în fața Carolinei de Sud în 1990, când Carolina de Sud a folosit umplutura de la dragare pentru a atașa insula pe propriul său mal. Din moment ce Georgia știa de acest lucru, nu a făcut nimic în acest sens, Curtea Supremă a SUA (care are competența inițială în astfel de probleme) a acordat acest teren Carolinei de Sud, deși Tratatul de la Beaufort (1787) a specificat în mod explicit că insulele râului aparțineau Georgiei.

Statele de drept civil

Unele jurisdicții necomune au legi similare posesiei adverse. De exemplu, Louisiana are o doctrină juridică numită prescripție achizitivă , care este derivată din legea franceză .

Drepturile Squatter

Majoritatea cazurilor de posesie adversă se referă la litigii privind linia de hotar între două părți care dețin drepturi clare asupra proprietății lor. Termenul „drepturi de squatter” nu are o semnificație juridică precisă și fixă. În unele jurisdicții, termenul se referă la drepturile temporare disponibile pentru ocupanții care îi împiedică, în anumite circumstanțe, să fie îndepărtați din proprietate fără proces corespunzător. De exemplu, în Anglia și Țara Galilor, referința se face de obicei la secțiunea 6 din Legea penală din 1977 . În Statele Unite, niciun drept de proprietate nu este creat prin simpla posesie, iar un squatter poate intra în posesia numai prin posesie adversă dacă squatter poate dovedi toate elementele unei cereri de posesie adversă pentru jurisdicția în care este situată proprietatea.

La fel ca în cazul oricărei cereri de posesie adversă, dacă un squatter abandonează proprietatea pentru o perioadă sau dacă proprietarul de drept elimină efectiv accesul squatterului chiar temporar în perioada legală sau își dă permisiunea, „ceasul” se oprește de obicei. De exemplu, dacă perioada necesară într-o jurisdicție dată este de douăzeci de ani și ghemuitorul este eliminat după numai 15 ani, ghemuitorul pierde beneficiul acelei posesii de 15 ani (adică ceasul este resetat la zero). Dacă acea gospodar reia mai târziu în posesia proprietății, acea gospodar trebuie, pentru a dobândi titlul, să rămână pe proprietate timp de 20 de ani după data la care ghemuitorul a preluat posesiunea. În acest exemplu, ghemuitorul ar fi deținut proprietatea timp de 35 de ani (cei 15 ani inițiali plus cei 20 de ani ulteriori) pentru a dobândi titlul.

În funcție de jurisdicție, un squatter poate sau nu să treacă de-a lungul posesiei continue către un alt squatter, cunoscut sub numele de „tacare”. Tacking este definit ca „Unirea perioadelor consecutive de posesie de către diferite persoane pentru a trata perioadele ca pe o perioadă continuă; în special, adăugarea propriei perioade de deținere a terenului la cea a unui posesor anterior pentru a stabili posesiunea adversă continuă pentru statutul legal perioadă." Există trei tipuri de Privitate: Privitatea Contractului; Privitatea posesiei; și Privity of Estate. Unul dintre cele trei tipuri de confidențialitate este necesar pentru ca un posesor advers să își „asigure” timpul cu un alt posesor advers pentru a finaliza perioada de timp legală. O modalitate în care se aplică tăierea este atunci când transportul proprietății de la un posesor advers la altul se bazează pe un document scris (de obicei o faptă eronată), care indică „culoarea titlului”. De asemenea, un proprietar legal poate reporni ceasul la zero, acordând permisiunea temporară pentru ocuparea proprietății, învingând astfel elementul „continuu și ostil” necesar. Dovezi că un squatter plătea chirie proprietarului ar învinge posesia adversă pentru acea perioadă.

Anglia și Țara Galilor

„ Ghemuitul ” a devenit o infracțiune penală în Anglia / Țara Galilor în temeiul secțiunii 144 din Legea privind asistența juridică, condamnarea și pedepsirea infractorilor din 2012 (LASPO). Punerea în aplicare a LASPO a fost controversată, întrucât 96% dintre cei care au răspuns nu au dorit să vadă nicio modificare a legii cu privire la ghemuit. Cu toate acestea, dispoziția a fost introdusă în proiectul de lege și într-o etapă târzie a procesului. LASPO nu a avut un impact semnificativ asupra cadrului legal al posesiei adverse, dar se așteaptă să aibă un impact mai mare asupra ghemuitului și împotriva celor mai vulnerabili (de exemplu, cei neîngrăditi).

Unul dintre motivele pentru care atât de puțini au susținut criminalizarea ghemuitului a fost faptul că legea anterioară LASPO proteja deja proprietatea rezidențială făcând ghemuitul în zona rezidențială o infracțiune civilă și stabilind aplicații rapide pentru a permite titularilor de titluri să-i îndepărteze pe ghemuitori în câteva ore.

Secțiunea 17 din Legea privind limitarea din 1980 înseamnă că moșia vechiului titular al titlului va fi stinsă și va fi creată una nouă pentru ghemuitorul de succes. Această secțiune a introdus, de asemenea, o putere imediată de intrare în incintă în secțiunea 17 din Poliția și Legea privind probele penale din 1984 .

În cele din urmă, graficul 6 (alin. 7) din Legea privind înregistrarea terenurilor din 2002 permite posesorului advers cu succes să fie înregistrat ca noul proprietar.

Statele Unite

În Statele Unite, conceptul de drepturi de squatter este, în general, utilizat pentru a se referi la o formă specifică de posesie adversă în care diseminatorul nu deține niciun titlu asupra niciunei proprietăți adiacente proprietății în litigiu. În majoritatea jurisdicțiilor Statelor Unite, puțini squatters pot îndeplini cerințele legale pentru posesia adversă.

Comparație cu gospodăria

Posesia adversă este, în anumite privințe, similară cu gospodăria . La fel ca diseminatorul, gospodarul poate câștiga titlul de proprietate folosind terenul și îndeplinind anumite alte condiții. Cu toate acestea, în gospodărie, deținerea proprietății nu este ostilă; terenul este fie considerat a nu avea proprietar legal, fie este deținut de guvern. Guvernul permite gospodăriei să folosească terenul cu așteptarea ca gospodarul care îndeplinește cerințele necesare gospodăriei să câștige titlul de proprietate.

Principiile drepturilor de gospodărie și ale găzduitorului întruchipează cel mai de bază concept de proprietate și proprietate, care poate fi rezumat prin zicala „ posesiunea este nouă zecimi din lege ”, ceea ce înseamnă că persoana care folosește proprietatea îl deține în mod efectiv. La fel, se aplică zicala „folosiți-o sau pierdeți-o”. Principiile drepturilor gospodăriei și ale găzduitorului sunt anterioare legilor formale privind proprietatea; într-o mare măsură, legea modernă a proprietății oficializează și extinde aceste idei simple.

Principiul gospodăriei este că, dacă nimeni nu folosește sau deține proprietate, prima persoană care o revendică și o folosește în mod constant pe o perioadă specificată deține proprietatea. Drepturile Squatter întruchipează ideea că, dacă un proprietar de proprietate neglijează proprietatea și nu reușește să o folosească, iar o a doua persoană începe să îngrijească și să folosească proprietatea, atunci, după o anumită perioadă, pierderea revendicării primei persoane asupra proprietății este pierdută, iar proprietatea se transferă celei de-a doua. persoană, care folosește efectiv proprietatea.

Prin urmare, principiul juridic al gospodăriei este o formalizare a principiului gospodăriei în același mod în care dreptul la posesie adversă este o formalizare a principiului preexistent al drepturilor ghemuitorului.

Ideile esențiale care stau la baza principiilor gospodăriei și drepturilor ghemuitorului sunt valabile în general pentru orice tip de obiect sau proprietate a cărui proprietate poate fi afirmată printr-o simplă utilizare sau posesie. În dreptul modern, gospodăria și dreptul de posesie adversă se referă exclusiv la proprietatea imobiliară . În domeniul proprietății personale , același impuls este rezumat de zicala „ căutători, păstrători ” și este formalizată prin legi și convenții privind proprietățile abandonate .

Posesia adversă a servituților

Unele jurisdicții fuzionează conceptul de deținere adversă cu cel de prescripție , astfel încât posesia adversă poate fi utilizată pentru a obține diferite drepturi incorporale asupra terenului, precum și asupra terenului în sine.

Conform acestei teorii, posesiunea adversă acordă numai acele drepturi asupra proprietății disecate care sunt „preluate” de disisor. De exemplu, un disseisor ar putea alege să ia o servitute mai degrabă decât întregul titlu al taxei pentru proprietate. În acest mod, este posibilă disizarea unei servituți, sub doctrina legală a prescripției . Acest lucru trebuie făcut, de asemenea, în mod deschis, dar nu trebuie să fie exclusiv. Prescripția este guvernată de diferite limite de timp legale și de drept comun pentru deținerea adversă. Este o practică obișnuită în orașe precum New York, unde constructorii lasă deseori spații de trotuar sau piețe în fața clădirilor lor pentru a îndeplini cerințele de zonare , pentru a închide periodic zonele publice pe care le dețin periodic pentru a preveni crearea unei servituți permanente care le-ar înnori proprietatea exclusivă. drepturi . Din același motiv, trotuarele orașului pot avea marcaje încorporate de-a lungul liniei de proprietate în jurul unei piețe sau a unei zone deschise care anunță „Acest spațiu nu este dedicat” pentru a indica faptul că, deși publicul poate folosi spațiul din marcaje, acesta este încă proprietate privată.

Dacă un proprietar de proprietate interferează cu o servitute de proprietate într-un mod care îndeplinește cerințele pentru prescripția adversă (de exemplu, blocarea porților într-o zonă utilizată în mod obișnuit și nimeni nu face nimic în acest sens), va stinge servitutea. Acesta este un alt motiv pentru a liniști titlul după o posesie adversă cu succes sau o prescripție adversă: clarifică evidența cine ar trebui să ia măsuri pentru a păstra titlul sau servituța adversă în timp ce dovezile sunt încă noi.

De exemplu, având în vedere o servitute de serviciu pentru a folosi calea altcuiva pentru a ajunge la un garaj, dacă un gard sau o poartă încuiată permanent împiedică utilizarea, nu se face nimic pentru a elimina și ocoli obstacolul, iar perioada legală expiră, atunci servituța încetează să mai aibă orice forță juridică, deși fapta deținută de proprietarul cu taxă simplă prevedea că interesul proprietarului era supus servituții.

Strict vorbind, prescripția funcționează într-un mod diferit față de posesia adversă. Posesia adversă se referă la dispariția titlului proprietarului inițial printr-o regulă de limitare a acțiunilor. Prescripția, pe de altă parte, este preocupată de dobândirea unui drept care nu exista anterior.

În legea Angliei și Țării Galilor , posesiunea și prescripția adversă sunt tratate ca fiind doctrine complet diferite. Primul fiind în întregime legal derivat din Limitation Act 1980 , cel din urmă fiind posibil în baza principiilor pur de drept comun.

Teorie și bursă

Utilitarismul

Savanții au identificat patru politici utilitare care justifică posesia adversă. Primul este că există pentru a remedia defectele potențiale sau efective ale titlurilor de proprietate imobiliară prin stabilirea unui termen de prescripție pentru eventualele litigii privind proprietatea și posesia. Datorită doctrinei posesiei adverse, un proprietar de pământ poate fi sigur în proprietatea pământului său. În caz contrar, moștenitorii fostului proprietar orice- a pierdut mult timp, posesorul sau lien titular al secolelor trecute ar putea prezenta o cerere legală pe proprietate. A doua teorie este că posesiunea adversă este „o metodă utilă pentru vindecarea defectelor minore de titlu”. De exemplu, este posibil ca cineva să fi avut intenția de a vinde tot un lot de pământ, dar a greșit din greșeală o parte din acesta în titlu. Astfel, deținerea adversă permite cumpărătorului terenului să păstreze dreptul de proprietate asupra coletei pe care o credeau a lor din impresiile date de vânzător. A treia teorie este că posesia adversă încurajează și recompensează utilizarea productivă a terenului. În esență, „prin acordarea unui titlu coloniștilor harnici - mai degrabă decât proprietarului de teren absent - posesia adversă promovează [dezvoltarea] rapidă”. A patra și ultima teorie este că posesorul advers acordă o valoare personală ridicată terenului, în timp ce titularul real al titlului a abandonat-o efectiv, prin urmare, pe principiile personalității și eficienței, are sens să permită schimbarea titlului.

Bursa de drepturi de autor

Unii savanți ai dreptului au propus extinderea conceptului de deținere adversă la dreptul proprietății intelectuale , în special pentru a concilia legea proprietății intelectuale cu legea antitrust sau pentru a unifica legea drepturilor de autor și legea proprietății.

Vezi si

Note

Citații

Lucrari citate

• Merrill, Thomas W. (1985). „Reguli de proprietate, reguli de răspundere și posesie adversă”. Northwestern University Law Review . 79 (5 și 6): 1122–54.
• Merrill, Thomas W .; Smith, Henry E. (2017). Proprietate: Principii și politici . Universitatea Casebook Series (ediția a 3-a). St. Paul: Fundația Press. ISBN 978-1-62810-102-7.

Lecturi suplimentare

• O Jones, „Out with the Owners: The Eurasian Sequels to JA Pye (Oxford) Ltd v. United Kingdom” (2008) 27 Civil Justice Quarterly 260–276

linkuri externe