Profit (proprietate imobiliară) - Profit (real property)
| Legea proprietatii |
|---|
| Parte a seriei de drept comun |
| Tipuri |
| Achiziţie |
| Moșii pe uscat |
| Transmiterea |
| Controlul utilizării viitoare |
| Dobânda neposedorie |
| subiecte asemănătoare |
| Alte domenii de drept comun |
|
Categorie superioară: Drept și drept comun |
Un profit (scurt pentru profit-à-prendre în Orientul Mijlociu franceză pentru „dreptul de a lua“), în legea de bunuri imobiliare , este un interes nonpossessory în teren similar cu cel mai bine-cunoscut de servitute , care conferă titularului dreptul de a lua resurse naturale precum petrolul , mineralele , cheresteaua și vânatul sălbatic din țara altuia. Într-adevăr, din cauza necesității de a permite accesul la teren, astfel încât resursele să poată fi strânse, fiecare profit conține o servitute implicită pentru ca proprietarul profitului să intre în terenul celeilalte părți în scopul colectării resurselor permise de profit.
Creare
La fel ca o servituță, profiturile pot fi create în mod expres printr-un acord între proprietarul proprietății și proprietarul profitului sau prin prescripție medicală , în cazul în care proprietarul profitului a făcut o utilizare „deschisă și notorie” a terenului pentru o continuă și neîntreruptă legală perioadă.
Tipuri
Un profit poate fi pertinent (deținut de un proprietar de teren adiacent și legat de utilizarea terenului adiacent) sau brut .
Potrivit. Un profit corespunzător poate fi utilizat numai de către proprietarul proprietății adiacente. Un profit înregistrat corespunzător va rămâne chiar dacă proprietatea asupra terenului pe care există profitul se schimbă.
În Brut. În schimb, un profit brut poate fi atribuit sau transferat în alt mod de către proprietarul său. Instanțele judecătorești vor interpreta un profit ca fiind brut, cu excepția cazului în care profitul este desemnat în mod expres ca fiind pertinent. Prin urmare, profiturile pe bază de prescripție medicală vor fi practic întotdeauna profituri brute. La fel ca o servitute comercială în brut, un profit în brut este complet alienabil . Profiturile pot fi, de asemenea, exclusive (garantând proprietarului profitului că nicio altă persoană nu va avea dreptul să colecteze resursele specificate pe teren).
Rezilierea
Încetarea unui profit poate avea loc prin mai multe mijloace, inclusiv:
- fuziune - dacă proprietarul profitului dobândește terenul căruia i se aplică, nu mai este nevoie de un drept separat de a lua resurse de pe acesta.
- eliberare - proprietarul profitului poate executa un contract de predare a profitului proprietarului terenului.
- abandon - proprietarul profitului încetează să mai folosească el pentru o perioadă suficientă de timp pentru a determina un proprietar rezonabil să creadă că nu va mai fi utilizat.
- folosirea greșită - dacă un profit este utilizat în așa fel încât să pună o povară asupra averii servitoare, atunci acesta va fi reziliat.
Anglia și Țara Galilor
Creare
În dreptul englez , ca regulă generală, profiturile à lua pot fi create în cinci moduri diferite: subvenție expresă, rezervare, subvenție implicită, prescripție și prin statut. În funcție de tipul de profit à prendre în cauză, pot exista restricții cu privire la metodele de creație care pot fi utilizate.
Grant expres și rezervare
Subvenție expresă
Proprietarul unei proprietăți pe teren poate acorda în mod expres un profit à prendre asupra proprietății lor.
Rezervare
În cazul în care proprietarul unei proprietăți pe teren vinde o parte din proprietatea lor, dar își păstrează cealaltă parte, se poate crea un profit-to-take prin rezervare. Aceasta este de fapt o reamintire făcută de cumpărătorul terenului nou creat pe un teren de care poate beneficia proprietarul proprietății originale pe teren. Acest proces este denumit în mod obișnuit rezervare deoarece proprietarul proprietății imobiliare originale și-a rezervat efectiv unele dintre drepturile de care se bucuraseră anterior ca proprietar al a ceea ce face acum parte din proprietatea nou creată în teren.
De exemplu, proprietarul Blackacre , o proprietate liberă , ar putea dori să vândă o parte din terenul lor, dar își păstrează dreptul de a pescui în râul care curge prin acea parte a terenului. Proprietarul Blackacre poate, prin urmare, să creeze o nouă proprietate pe partea de teren pe care dorește să o vândă, însă condiționează vânzarea acesteia de un cumpărător care să acorde un profit à prendre pentru a pescui în râu de care poate beneficia proprietarul Blackacre.
Formalități
Pentru ca un profit à prendre creat prin acordare expresă sau rezervă să intre în vigoare în condițiile legii, acesta trebuie creat prin act . Pentru ca o faptă să fie valabilă, trebuie îndeplinite formalitățile stabilite în secțiunea 1 din Legea proprietății (dispoziții diverse) din 1989 . Dacă nu se folosește un act sau dacă nu este valabil, profitul à lua poate avea efect doar în capitaluri proprii .
Subvenție implicată
Legea proprietății Act 1925
Profiturile pentru a lua pot fi implicit acordate în temeiul articolului 62 din Legea proprietății din 1925 .
Necesitate
Dacă se poate demonstra că fără un profit à prendre , proprietatea dominantă va fi incapabilă de a se bucura, instanțele pot găsi o subvenție implicită a unui astfel de profit. În practică, este puțin probabil ca acest lucru să reușească.
Intenție comună
Dacă se poate demonstra că părțile intenționau ca una să acorde un profit à prendre de care ar putea beneficia altele, dar că, dintr-un anumit motiv, nu a fost executat un act în acest sens, instanțele pot găsi o subvenție implicită a unui astfel de profit. .
Wheeldon v Burrows
Spre deosebire de servituți , nu pare că profiturile à prendre pot fi implicit acordate în conformitate cu regula din Wheeldon v Burrows . Pentru ca drepturile să fie implicit acordate în temeiul acestei reguli, acestea trebuie să fie, printre altele , „continue și aparente”, care nu sunt profiturile.
Reteta medicala
Prescripție de drept comun
Pentru ca un profit à prendre să fie creat prin prescripție în dreptul comun , reclamantul trebuie să demonstreze că profitul este în uz continuu din timpuri imemoriale , care a fost definit ca 1189 de Statutul Westminster I , un act al Parlamentului englez datând din până la 1275. Având în vedere dificultățile de a dovedi utilizarea continuă începând cu 1189, dreptul comun a evoluat pentru a presupune existența înainte de 1189, cu condiția ca profit à prendre să fie folosit timp de 20 de ani, deși această prezumție este infirmabilă.
Deși rămâne disponibilă, prescripția de drept comun a fost în mare măsură înlocuită de Legea privind prescripția din 1832 și de doctrina subvenției moderne pierdute.
Prescription Act 1832
Secțiunea 1 din Prescription Act 1832 prevede că profiturile à lua pot fi create prin prescripție după o perioadă de utilizare legală neîntreruptă. În cazul în care proprietarul proprietății nu a acordat permisiunea, termenul de prescripție este de 30 de ani; în cazul în care proprietarul locuinței de serviciu a acordat permisiunea, cu condiția ca această autorizație să nu fie scrisă, termenul de prescripție este de 60 de ani.
Subvenție modernă pierdută
În general, sub doctrina subvenției moderne pierdute, dacă un reclamant care a arătat un profit à prendre a fost folosit de 20 de ani, se va presupune că a existat o acordare expresă a unui astfel de profit, dar că actul a fost pierdut de atunci. Această prezumție nu este infirmabilă. Doctrina grantului modern pierdut este un exemplu de ficțiune juridică .
Statut
Profits à prendre pot fi create în mod expres prin statut.
Executare
Beneficiarul unui profit à prendre își poate exercita drepturile prin acțiune sau reducere.
Stingere
Eliberare expresă
Proprietarii unui profit à prendre pot elibera în mod expres locuința servitoare din sarcina profitului à prendre . Pentru ca eliberarea expresă să intre în vigoare în condițiile legii, un act trebuie executat de toți beneficiarii; în cazul în care nu se folosește un act, eliberarea expresă poate avea efect doar în capitalul propriu.
Statut
Profiturile pentru a lua pot fi stinse prin statut, fie în mod expres, fie implicit. Stingerea legală expresă are loc atunci când un statut prevede în mod expres că trebuie stins un profit à prendre . Stingerea legală implicată are loc atunci când un statut nu prevede în mod expres că un profit-à-prendre este stins, ci conține dispoziții exprese care nu sunt în concordanță cu existența continuă a unui profit à prendre .
Unitatea de sixină
În cazul în care proprietățile proprietate liberă, atât în pământul dominant cât și în cel servient, intră în proprietatea aceleiași persoane, va exista unitatea de proprietate. Unitatea de proprietate nu este suficientă singură pentru a duce la stingerea unui profit à prendre . Acolo unde aceeași persoană ocupă atât pământul dominant cât și pământul servitor, va exista unitatea de posesie. Unitatea ocupației nu este suficientă singură pentru a duce la stingerea unui profit à prendre . În cazul în care proprietățile proprietate liberă, atât în pământul dominant cât și în cel servient, intră atât în proprietatea, cât și în posesia aceleiași persoane, există unitatea de șase. În cazul în care există unitatea șaseinului, orice profituri pe care le are proprietatea dominantă pe care o beneficiază de locuința servitoare vor fi stinse.
Fuziune
În cazul în care locuința servitoare este o reversiune în proprietate liberă , iar proprietatea dominantă este un locativ , dacă proprietarul locațiunului devine proprietarul reversiunii în proprietate liberă, un profit à prendre asupra reversiunii în proprietate liberă anexat la proprietatea locativă se va stinge prin fuziune.
Abandon
Profits à prendre nu poate fi stins prin simpla neutilizare pentru o perioadă lungă de timp; trebuie să existe, de asemenea, intenția beneficiarului ca drepturile lor să fie abandonate. Intenția poate fi expresă sau implicită.
Epuizare
Este posibil ca locuința servitoare să se epuizeze de fructul natural pe care beneficiarul unui profit îl poate lua. Dacă fructele naturale nu sunt capabile de reaprovizionare, profitul à lua se va stinge prin epuizare. Dacă fructus naturales este capabil de reaprovizionare, profitul va fi doar suspendat până la un moment în care fructus naturales s-a completat.
Utilizare excesivă
Utilizarea excesivă de către un beneficiar nu este capabilă să stingă un profit à prendre , dar este capabilă să determine suspendarea drepturilor beneficiarului de a-l exercita până când încetează utilizarea excesivă.
Exclusivitate
Câteva profituri
Mai multe profituri, denumite și profituri unice, acordă beneficiarului (sau beneficiarilor, cu condiția ca fiecare persoană să poată fi identificată din momentul creării sale) un drept exclusiv de a se bucura de beneficiile asupra locațiilor de serviciu. Mărimea exclusivității este de așa natură încât proprietarului locuinței de serviciu i se va interzice colectarea fructului natural specificat din propriul teren, cu excepția cazului în care dreptul de a face acest lucru a fost rezervat. Proprietarul locuinței de serviciu nu va putea, de asemenea, să acorde același profit unei alte persoane.
În cazul în care tipul de profit à prendre nu este specificat, instanțele nu vor presupune, de obicei, un profit mai mult, cu excepția cazului unui drept de pescuit, care se presupune că este un drept exclusiv.
Mai multe profituri pot fi drepturi comune dacă sunt asupra unui teren comun . Nu există o definiție legală pentru drepturile comune.
Profiturile în comun
Profiturile în comun acordă unui număr de persoane, inclusiv proprietarului locuinței de serviciu, dreptul de a beneficia de beneficii față de locuința de serviciu.
Toate profiturile comune sunt drepturi comune.
Tipuri
Profiturile aferente
Beneficiile profiturilor aferente sunt anexate la o locuință dominantă. Pentru ca un profit à prendre să fie clasificat drept profit, trebuie îndeplinite cele patru cerințe stabilite de Curtea de Apel în Parcul Re Ellenborough . Una dintre cerințele stabilite în Parcul Re Ellenborough este aceea că beneficiul trebuie să fie în avantajul („acomodarea”) proprietății dominante; în cazul profiturilor à lua , nu trebuie să existe un avantaj semnificativ pentru a fi îndeplinit acest criteriu.
Profiturile aferente nu pot fi exprimate ca fiind nelimitate; o limită de utilizare fie va fi expresă, fie va fi limitată de măsura maximă în care ar putea beneficia efectiv locatia dominantă.
Majoritatea profiturilor à lua în Anglia și Țara Galilor sunt profituri aferente.
Înregistrare
Profiturile aferente create pe baza unui locatar de serviciu înregistrat la sau după 13 octombrie 2003 (data la care au intrat în vigoare dispozițiile relevante ale Legii privind înregistrarea terenurilor din 2002 ) trebuie înregistrate în mod substanțial la Registrul funciar al HM pentru a intra în vigoare în condițiile legii. Cu excepția cazului în care și până la finalizarea înregistrării de fond, orice astfel de accesoriu poate avea efect doar în capitalul propriu .
Profiturile aferente create la sau după 13 octombrie 2003 în baza unei locuințe de serviciu neînregistrate nu trebuie să fie înregistrate în mod substanțial la registrul funciar HM pentru a intra în vigoare în condițiile legii.
În cazul în care un accesoriu de profit este un drept comun, acesta nu poate fi înregistrat în cadrul sistemului de carte funciară , ci va intra în sarcina sistemului de înregistrare a bunurilor comune. Începând cu ianuarie 2021, sistemul de înregistrare a bunurilor comune se schimbă, Legea privind înregistrarea din 1965 a fost abrogată treptat prin Legea din 2006 a Commons . Diferite zone din Anglia sunt acum supuse unor sisteme de înregistrare diferite pentru drepturile comune.
Adjunct de profit
În Anglia feudală , atunci când un stăpân al conacului a acordat o infeoff (proprietate liberă) asupra terenurilor arabile , a fost creat automat un însoțitor de profit în favoarea infedării. Un subaltern de profit a permis enfeoffee (persoana căreia i sa acordat înfeuda) pentru a beneficia de un drept la păscut cai și boi (necesar pentru a ara terenul arabil), și oi și vaci (necesare pentru gunoiul de grajd terenul arabil), pe pășuni aparținând conacului .
Se crede că profiturile aferente există numai sub formă de bunuri comune de pășune, un tip de drept comun.
Restricții la creație
Quia Emptores , un act al Parlamentului englez datând din 1290, continuă să împiedice crearea de noi profituri.
Înregistrare
Profiturile pentru a considera drepturi comune sunt incapabile de înregistrare substanțială la registrul funciar HM. În consecință, nu există niciun beneficiar înregistrat în sistemul de înregistrare funciară.
Profitul brut
Profiturile în brut sunt profituri à prendre create în beneficiul unei persoane sau al unor persoane, nu în beneficiul unei locuințe dominante.
Profiturile în brut , spre deosebire de profiturile aferente, pot fi exprimate ca fiind nelimitate.
Restricții la creație
Lipsa unei locuințe dominante înseamnă că profiturile în brut nu pot fi create prin prescripție în temeiul Legii privind prescripția din 1832. Din același motiv, nu este posibil ca un profit în brut să fie creat din necesitate.
Înregistrare
Profiturile în brut create pe baza unei locuințe de serviciu înregistrate la sau după 13 octombrie 2003, cu condiția ca locuința de serviciu să fie în proprietate liberă sau în arendă cu mai mult de șapte ani rămași, profiturile în brut trebuie înregistrate în mod substanțial la Registrul Funciar HM pentru a intra în vigoare la lege. Cu excepția cazului în care și până la finalizarea înregistrării de fond, orice astfel de profit în brut poate avea efect doar în capitaluri proprii . Un profit brut în aceste condiții poate fi înregistrat cu titlu propriu .
Profiturile brute create pe baza unei locuințe de serviciu înregistrate la sau după 13 octombrie 2003, în cazul în care locuința de serviciu este un locativ de șapte ani sau mai puțin, trebuie, de asemenea, să fie înregistrate în mod substanțial la registrul funciar HM. Cu toate acestea, astfel de profituri nu pot fi înregistrate cu un titlu propriu; în schimb, povara profitului va fi înscrisă în registrul de taxe (o parte din registrul de titlu) pentru locuința de serviciu.
Profiturile brute create la sau după 13 octombrie 2003 pentru o proprietate neînregistrată nu trebuie să fie înregistrate în mod substanțial la registrul funciar HM pentru a intra în vigoare în condițiile legii. Cu toate acestea, un astfel de profit poate fi înregistrat în mod voluntar, cu condiția ca acesta să fie asupra unei proprietăți în regim propriu sau asupra unei proprietăți închiriate cu mai mult de șapte ani rămași.
În cazul în care un profit brut este un drept comun, acesta nu poate fi înregistrat în cadrul sistemului de carte funciară , ci va intra în sfera de competență a sistemului de înregistrare a bunurilor comune.
Profiturile pur cauzate de vecinătate
Profiturile pur cauză de vecinătate ( franceză normandă pentru „din cauza vecinătății”) este un profit à prendre în ceea ce privește pășunatul vitelor pe pășuni. Profiturile pur cauză de vecinătate apar în cazul în care două comune de pășune sunt imediat adiacente și deschise una față de cealaltă (adică, nu sunt împrejmuite una de cealaltă), iar vitele care pășunează pe o comună de pășune au putut să se abată pe cealaltă comună de pășune.
Comisia Legea nu ia în considerare profitul PUR cauza de vicinage să fie profituri corespunzătoare, având în vedere acestea pot apărea numai în cazul în care există o comună de pășune, și că nu există nici o subvenție de către proprietarul casa de locuit Servient (proprietarul comun de pășune ). Cu toate acestea, unele surse consideră că profiturile pur cauză de vecinătate sunt drepturi comune.
Înregistrare
Profiturile pentru cauză de vecinătate nu pot fi înregistrate în mod substanțial la registrul funciar HM. Comisarii comuni, care erau responsabili de soluționarea litigiilor cu privire la înregistrarea drepturilor de proprietate comună în conformitate cu legea de înregistrare a comuniștilor din 1965, au considerat, în general, că nici profiturile din cauza vecinătății nu pot fi înregistrate drept drepturi comune.
Irlanda
Legea irlandeză reglementează profiturile în conformitate cu partea 8 din Legea funciară din 2009.