Washington Harbor - Washington Harbour
 Privind spre nord de-a lungul malului râului Potomac din Georgetown, cu portul Washington în dreapta.
| |
| Locație | Washington DC |
|---|---|
| Abordare | Strada 3000 și 3050 K NW |
| Coordonatele | 38 ° 54′06 ″ N 77 ° 03′36 ″ V / 38.901796 ° N 77.060086 ° W Coordonate : 38.901796 ° N 77.060086 ° W38 ° 54′06 ″ N 77 ° 03′36 ″ V / |
| stare | Complet |
| Revoluționar | Noiembrie 1981 |
| Construită | Iunie 1986 |
| Utilizare | Spatii de birouri, spatii comerciale, condominii |
| Site-ul web | TheWashingtonHarbour.com |
| Companii | |
| Arhitect | Arthur Cotton Moore |
| Dezvoltator | Washington Harbor Associates |
| Proprietar | MRP Realty and Rockpoint Group (începând din martie 2013) |
| Administrator | MRP Realty |
| Detalii tehnice | |
| Cost | 200 USD |
| Clădiri | 5 |
| mărimea | 6 acri (24.000 m 2 ) |
| Suprafata inchiriabila | 53.800 de metri pătrați (49.800 m 2 ) |
| Parcare | 489 |
Washington Harbor este o dezvoltare de clasă A cu utilizare mixtă situată la 3000 și 3050 K Street, NW , în Washington, DC , în Statele Unite. Marginea sudică a dezvoltării se învecinează cu râul Potomac pe malul apei din Georgetown . Proiectat de Arthur Cotton Moore , complexul este format din două turnuri curbate și alte trei clădiri atașate acestora, toate fiind în stil arhitectural postmodern . Complexul conține condominii de lux , birouri , spații comerciale , restaurante și parcare subterană .
Construcția complexului a fost precedată de o zonare de șapte ani și o bătălie juridică asupra viitorului malului Georgetown. Această dispută a dus la desemnarea și dezvoltarea unui nou parc național , Georgetown Waterfront Park . A urmat o controversă de doi ani cu privire la proiectarea complexului, care a inclus acuzații de abuzuri de către o agenție DC. Construcția a început în noiembrie 1981 și a fost finalizată în iunie 1986. Recepția critică a portului Washington a fost mixtă, dar publicul a acceptat-o rapid.
Washington Harbor a suferit probleme semnificative de gestionare în primii doi ani, ceea ce a dus la eliminarea unuia dintre dezvoltatorii săi ca administrator imobiliar. Complexul a fost vândut magnatului imobiliar local Conrad Cafritz în 1988, printr-un contract de închiriere controversat . Cafritz a vândut ulterior proprietatea, care a avut șase proprietari diferiți între 1990 și 2013. A fost scoasă din nou în vânzare în 2013.
Portul Washington are un prim set de porți de inundații conceput pentru a-l proteja împotriva inundațiilor râului Potomac. Cu toate acestea, neutilizarea corectă a porților a provocat o inundație majoră în 2011, care a dus la un proces și la o renovare de 30 de milioane de dolari.
Geneza proiectului
Studii timpurii
În anii 1800, malul apei din Georgetown era în mare parte un port comercial . Cea mai mare parte a terenului era ocupată de depozite. Între 1900 și 1960, portul s-a închis în mare măsură, deoarece traficul fluvial comercial a scăzut brusc. Depozitele au fost demolate și în locul lor au fost ridicate o serie de gaze de cărbune , ciment , oțel și alte fabrici industriale de producție medie și ușoară . Până în 1960, multe dintre aceste plante s-au închis, iar malul apei a căzut în desuetudine. O instalație de incinerare a deșeurilor deținută de oraș , o instalație de sortare a deșeurilor și un depozit de materiale de construcție au ocupat porțiuni din sit.
Între 1960 și 1970, dezvoltarea malului mării Georgetown a fost studiată de cinci ori. Dar niciuna dintre recomandările făcute de aceste studii nu a fost respectată. Mulți rezidenți din DC, inclusiv cei din Georgetown, s-au opus puternic planurilor de a construi o serie de autostrăzi în tot orașul - inclusiv de-a lungul râului Potomac pe malul mării Georgetown. Fiecare dintre cele cinci studii diferite a propus construirea de autostrăzi în și în jurul zonei și, de fiecare dată, controversa din jurul recomandării a făcut studiul neplăcut din punct de vedere politic. Un al șaselea studiu a fost făcut în 1970. La comandă de Comisia Națională de Planificare a Capitolului (NCPC) și Asociația Cetățenilor din Georgetown (GCA), raportul nu a făcut nicio recomandare pentru construirea unei autostrăzi. În schimb, a solicitat demolarea actualei autostrăzi Whitehurst . Autorii studiului au afirmat că autostrada a blocat priveliștile, a inhibat dezvoltarea malului, a fost slab proiectată și a provocat back-up-uri de trafic la ambele capete. Raportul a cerut orașului să îngropeze autostrada într-o tranșee închisă și să vândă drepturile de aer de deasupra dezvoltatorilor sau să o folosească drept parc.
Studiul din 1970 a fost primit în mod favorabil de președintele Richard M. Nixon , care în aprilie 1971 a emis un mesaj către Congres în districtul Columbia în care a solicitat „un plan general de conservare și dezvoltare pentru malul apei din Georgetown” pentru ca caracterul istoric al Georgetownului să nu se piardă pentru totdeauna. Mesajul lui Nixon a oferit un nou impuls pentru planificarea în Georgetown și, în ianuarie 1972, guvernul federal a finanțat un studiu de 250.000 de dolari destinat să stimuleze schimbările de zonare care să permită reamenajarea pe scară largă a malului apei. Membrii comitetului de studiu au inclus NCPC, GCA, Departamentul de Autostrăzi și Districtul Columbia , Departamentul de Locuințe și Dezvoltare Urbană , Departamentul de Interne , Departamentul de Transport și Comisia de Arte Frumoase din Statele Unite (CFA) .
Acțiuni legale în legătură cu alte proiecte de construcții
Unii dezvoltatori au încercat să avanseze cu construcția înainte ca studiul federal să fie finalizat. Aceste planuri au creat dispute care au avut un impact direct asupra eventualei construcții a portului Washington. În aprilie 1972, Georgetown Inland, o filială a Inland Steel Company , i-a însărcinat arhitectului Arthur Cotton Moore să proiecteze o clădire de birouri cu opt etaje pe terenuri deținute de companie, la 1055 Street Thomas Jefferson NW. Însă CFA, care avea autoritatea legală de a aproba proiectarea și înălțimea structurilor din zonă, a recomandat să nu fie construite pentru a fi prea înalte. Pe 29 iunie, Comisia de Zonare DC a emis, fără comentarii, o interdicție de 120 de zile pentru toate construcțiile de pe malul apei. GCA a susținut interzicerea tuturor construcțiilor din zonă până la finalizarea studiului federal, dar în august 1972 Georgetown Inland a dezvăluit un plan de construire a unui complex de 80 de milioane de dolari cu restaurante, hoteluri, clădiri de birouri, spații comerciale și un mic port. Georgetown Inland a susținut că o interdicție de construcție, oricât ar fi de temporară, ar îndepărta definitiv dezvoltatorii de malul mării. GCA a dat în judecată oprirea construcției clădirii, dar Curtea Districtuală a Statelor Unite pentru Districtul Columbia a refuzat cererea pe 12 octombrie. Pe 29 septembrie, Comisia de Zonare DC a ridicat interdicția din 29 iunie și a declarat că construcția pe o suprafață de 100 de acri (400.000 m 2 ) malul apei din Georgetown ar putea continua.
GCA a făcut apel la Curtea de Apel a Statelor Unite pentru Circuitul Districtului Columbia . Curtea de apel a emis o ordonanță temporară care interzice construcția, în așteptarea soluționării unor probleme suplimentare de către instanța de district.
O versiune preliminară a studiului federal a fost publicată la 2 noiembrie 1972. Chiar dacă Georgetown Inland continuă cu planurile sale (intenționa acum să construiască două turnuri de birouri cu nouă etaje), studiul federal a recomandat ca numai dezvoltările cu utilizare mixtă să fie permis pe malul apei. Raportul a recomandat, de asemenea, limitarea structurilor la 40 de picioare (12 m) în înălțime, deși clădiri de 60 de picioare (18 m) ar putea fi construite în unele locuri. Acest lucru a generat un al doilea proces de către GCA. Curtea districtuală a SUA a emis o a doua hotărâre în cazul construcției pe 18 noiembrie și a permis din nou Georgetown Inland să continue. GCA a făcut recurs, iar curtea de apel din SUA și-a refăcut ordinul provizoriu opt zile mai târziu. Curtea de apel a amânat o hotărâre definitivă în acest sens până la 1 februarie 1973.
Pe 6 februarie, curtea de apel a prelungit măsura temporară pentru încă 45 de zile. Acesta a considerat că Comisia de zonare DC și-a ridicat în mod necorespunzător interdicția de construcție fără a furniza o justificare scrisă. Instanța a ordonat consiliului de zonare să emită această justificare în termen de 45 de zile. Consiliul de zonare și-a furnizat justificarea, iar pe 8 mai, curtea de apel a ridicat ordonanța. În acceptarea justificării comisiei de zonare, instanța de apel a solicitat ca, mai departe, comisia de zonare să depună mărturie jurată și să permită interogatoriul martorilor înainte de a lua decizii de zonare și să emită avize scrise cvasi-judiciare care să expună motivele deciziilor sale. (Hotărârea instanței s-a dovedit a fi un punct important în îmbunătățirea deciziilor de zonare a orașelor.)
Modificări ale reglementării zonale
Propuneri de zonare
Studiul federal preliminar a recomandat modificări extinse de zonare pentru malul apei din Georgetown, iar Comisia de Zonare DC a acționat imediat pentru a pune în aplicare aceste propuneri. După audieri publice din 9 mai, comisia de zonare a propus noi reglementări pe 29 iunie. Aceste reguli au permis o dezvoltare mult mai densă și au stabilit trei subzone. În zona W-1 delimitată de râul Potomac, 31st Street NW, Key Bridge și K Street NW, clădirile erau limitate la șase etaje înălțime. Zona W-2 delimitată de 31st Street NW, K Street NW, Key Bridge și Canalul C&O dețineau în general clădiri cu șase etaje, de asemenea. Cu toate acestea, dezvoltatorii ar putea solicita scutiri care să permită construirea a până la nouă etaje pentru dezvoltări cu utilizare mixtă. În zona W-3 delimitată de străzile 30 și 31 NW, râul Potomac și canalul C&O , clădirilor li sa permis să ajungă la nouă etaje. Suprafața pătrată a unei singure clădiri a fost, de asemenea, restricționată în toate cele trei subzone, deși acest lucru ar putea fi depășit dacă structura ar include mai multe unități rezidențiale.
Planul de zonare a fost ușor modificat în luna august. Zona W-1 a extins un bloc și jumătate la nord de K Street NW și un bloc și jumătate la vest de 31st Street NW. Zona W-2 s-a extins la nord până la M Street NW, precum și la est, pentru a include o secțiune delimitată de râul Potomac, 30th Street NW, M Street NW, Pennsylvania Avenue NW și 29th Street NW. Zona W-3 de deasupra canalului C&O a fost transformată în spațiu zonat W-1. Audierile publice cu privire la planul revizuit au început pe 6 august. NCPC s-a opus regulamentelor propuse, argumentând că permite clădirile prea înalte, nu reglementează structurile de pe acoperiș (cum ar fi penthouse-urile sau turnurile), prevede prea multe excepții pentru uz industrial și nu a protejat adecvat structurile istorice. Un grup de cetățeni locali și consultanți cunoscuți sub numele de Georgetown Planning Group a susținut că regulile propuse permit dezvoltarea prea densă și prea înaltă și care ar atrage prea mult trafic auto și pietonal în zonă. Pe 15 noiembrie, consiliul de zonare a amânat acțiunea asupra planului de rezonare până când NCPC și-a încheiat exercițiul de planificare regională pentru aceeași zonă.
Aprobarea zonării
Zonarea malului apei Georgetown a luat o nouă direcție odată cu stabilirea regulii interne în districtul Columbia .
Comisia de zonare a fost guvernată de legislația din 1920, iar componența sa a fost modificată ușor de reorganizarea din 1967 a guvernului orașului într-un format de primar-consiliu. În 1974, membrii săi erau primarul districtului, președintele și vicepreședintele Consiliului municipal al districtului Columbia, arhitectul Capitolului și directorul Serviciului Parcului Național . În conformitate cu legislația internă, totuși, membrii comisiei de zonare ar fi un președinte, un vicepreședinte și un membru public numit de primar și sub rezerva aprobării de către Consiliul municipal DC ; Arhitectul Capitolului; și directorul Serviciului Parcului Național. Legea privind regimul intern al districtului Columbia trebuia să intre în vigoare la 1 ianuarie 1975.
Într-o mișcare surprinzătoare, comisia de zonare a rațelor șchioape a inversat cursul la sfârșitul lunii noiembrie 1974 și a aprobat regulile de zonare revizuite propuse pentru malul apei din Georgetown. Washington Post a raportat că procesul rezoning ar trebui să înceapă din nou , în comisia de zonare la domiciliu regulă, și nu a existat puține șanse ca noua Comisie ar putea aproba așa ceva regulamentele propuse. Comisia actuală de zonare a acționat, a sugerat ziarul, pentru că nu va suferi niciun fel de represalii politice (după ce a ieșit din afaceri), acțiunile sale ar putea oferi Comisiei politice de zonare de acoperire acoperire politică pentru a păstra regulile și pentru că membrii săi credeau că au existat suficientă întârziere și luarea în considerare a regulilor. Dezvoltarea, credea vechea comisie, trebuia să continue acum sau nu o va face niciodată. GCA a dat imediat în judecată pentru a fi anulate noile reglementări de zonare, iar Curtea Superioară DC a blocat toate amenajările din zonă în timp ce procesul era în curs.
Studiul final al consultantului federal
La 6 februarie 1975, a fost publicată versiunea finală a studiului consultantului finanțat federal. A recomandat doar clădiri cu înălțime mică și medie pe malul apei (40 picioare (12 m) până la 60 picioare (18 m) înălțime), mai degrabă decât structurile înalte (90 picioare (27 m) înălțime) aprobate de DC Comisia de zonare în noiembrie. De asemenea, a recomandat clădiri cu o amprentă mai mică de picioare pătrate. Deși NCPC nu a încorporat imediat raportul în planurile sale, a arătat clar că este în favoarea concluziilor raportului.
Cu comisia de zonare aparent în contradicție cu NCPC, la începutul lunii ianuarie 1978 CFA a propus o rezoluție: Construirea a două parcuri pe malul apei și a unui mare garaj subteran de parcare pe malul apei din Georgetown. Orașul a declarat că va încerca să pună în aplicare propunerile CFA, chiar dacă unii oficiali ai orașului au fost reticenți în a aborda malul apei într-un mod atât de frânt.
Cu procesul GCA împotriva modificărilor de zonare aprobate încă în curs în aprilie 1977, Papermill Associates (un parteneriat între firma imobiliară Holland & Lyons și magnatul de închirieri auto Warren Avis ) a achiziționat locul unei fabrici de hârtie neutilizate pe malul mării (delimitată de Cecil Alley NW, Grace Street NW, K Street NW, și Potomac Street NW) și a început o planificare de 20 milioane $ casă de dezvoltare condominiu. Între timp, Weissberg Development Corp. a achiziționat site-ul Wilkins-Rogers Company Flour Mill (delimitat de K Street NW, Potomac Street NW, 33rd Street NW și C&O Canal) pentru reamenajare într-o clădire de birouri și apartamente de lux de 18 milioane de dolari. Ambele proiecte au primit aprobarea CFA, chiar dacă construcția nu a putut încă continua.
Provocări juridice finale
La 2 noiembrie 1977, Curtea Superioară DC a decis că regulamentele de zonare din noiembrie 1974 au fost adoptate în mod corespunzător, chiar dacă acestea nu se potriveau cu planul general al NCPC pentru oraș. GCA a cerut instanței să emită o ordonanță temporară pentru construcția din zonă în timp ce aceștia au atacat hotărârea. Apoi, într-un caz fără legătură, Curtea de Apel Districtul Columbia a emis o hotărâre pe 2 decembrie privind zonarea pe Capitol Hill . Curtea de apel DC a considerat că Comisia de zonare DC nu putea adopta decizii incompatibile cu planul general al NCPC. GCA a repatizat imediat instanța superioară, citând cazul Capitol Hill și încercând să răstoarne reglementările de zonare din noiembrie 1974.
În aceeași zi în care curtea de apel a emis decizia, Western Development Corp. a anunțat achiziționarea majorității zonei delimitate de Wisconsin Avenue NW, M Street NW, Potomac Street NW și C&O Canal, precum și o mică coletă pe malul opus al Canalului C&O, delimitat de Wisconsin Avenue NW, Grace Street NW și Potomac Street NW. Compania a declarat că va păstra istoricul Canal Warehouse și fațadele istorice ale clădirii de pe bulevardul Wisconsin și va construi un centru comercial de lux și condominii orientate spre sud. Acest proiect a venit la complexul comercial Georgetown Park .
Evoluția juridică finală a avut loc atunci când, la 17 octombrie 1978, Curtea de Apel DC a statuat în Citizens Association of Georgetown v. Zoning Commission din Districtul Columbia , 392 A.2d 1027 (DC App., 1978) că în noiembrie 1974 regulamentele de zonare fuseseră adoptate în mod corespunzător, chiar dacă se potriveau cu planul general al NCPC. Decizia a pus capăt în esență încercării GCA de a preveni rezonarea.
Crearea Georgetown Waterfront Park
Decizia Curții de Apel DC a oferit un impuls major unui nou efort de a păstra o parte din malul apei ca parc. În aprilie 1979, Georgetown Waterfront Task Force - un grup ad hoc format din NCPC, National Park Service (NPS) și DC Office of Planning and Development (o unitate a primăriei) - a emis un proiect de plan de reamenajare a zonei delimitat de Rock Creek Park, râul Potomac, Podul cheie și canalul C&O. Planul (care s-a bazat pe propunerea CFA din ianuarie 1978) prevedea dezvoltarea unui nou parc între 31st Street NW și Key Bridge de-a lungul râului Potomac. Sistemul Chessie de cale ferată, care deținea terenul, a fost de acord să doneze un 160 de picioare (49 m) lățime bandă de lângă râu pentru parc. Ar fi impuse restricții de înălțime pentru clădirile imediat lângă parcul de pe strada K, limitând structurile la doar 9,1 m, în timp ce alte structuri ar putea avea între 15 și 18 m înălțime. Planul a redus dezvoltarea în zonă cu 75%.
În martie 1978, senatorul Charles Mathias din Maryland a introdus legislația în Congres pentru a desemna întreaga zonă delimitată de Rock Creek Park, Key Bridge, râul Potomac și canalul C&O ca parc național. Legislația controversată ar fi forțat întreruperea tuturor dezvoltărilor din zonă. Legislația a murit, dar la începutul anului 1979, senatorul Mark Hatfield din Oregon a introdus o legislație prin care NPS să cumpere doar terenul Chessie System și Inland Steel din zonă și să-l transforme într-un parc național. Această legislație a început să avanseze în Senat, ceea ce a oferit o nouă urgență pentru soluționarea problemei parcului pe malul apei.
La 13 iulie 1979, secretarul de interne Cecil D. Andrus , președintele NCPC, David Childs , directorul de planificare DC James O. Gibson, și președintele Western Develop Corp. Herbert S. Miller au semnat un acord pentru a continua dezvoltarea zonei. Sistemul Chessie și-a predat fâșia de teren pentru dezvoltarea parcului, iar NPS a fost de acord să construiască un parc acolo la un cost între 7 și 12 milioane de dolari. În plus, o porțiune trapezoidală din partea de nord-est a zonei de pe malul apei, formată din terenuri deținute de Chessie System, Western Development, Inland Steel și alți proprietari de terenuri, ar fi achiziționată de o societate mixtă deținută de Chessie System și Western Development. Întreprinderea mixtă s-a angajat să construiască un complex de 50 de milioane de dolari pentru locuințe, clădiri de birouri și spații comerciale în zonă. Înălțimea structurii ar varia de la trei la șase etaje. Dezvoltarea a necesitat aprobarea CFA, iar DC City Council a trebuit să accepte anularea extensiilor neconstruite 30th Street, 31st Street și Thomas Jefferson Street (destinate să ajungă pe malul apei). Locuitorii din Georgetown s-au angajat să transforme întreaga zonă într-un parc s-au opus covârșitor acordului.
Cu acest acord, granițele complexului portului Washington au fost stabilite și au început lucrările de proiectare.
Propunerile și disputele de proiectare a portului Washington
Chessie System și Western Development au angajat GMR Limited, o firmă de arhitectură situată în Rockville, Maryland , pentru proiectarea portului Washington. Compania și-a prezentat proiectul propus Comisiei de Arte Frumoase în toamna anului 1979. Acest design a fost un set de clădiri cu șase etaje, ghemuit, masat (conectate prin poduri la nivelul superior), care a utilizat o mare parte din zona de dezvoltare pe cat posibil. CFA și-a exprimat îngrijorarea cu privire la masarea complexului, iar GMR Limited și-a redus înălțimea la doar trei etaje. Cu toate acestea, modificările nu au fost suficiente, iar CFA a respins proiectul propus în decembrie. O lună mai târziu, Western Development a angajat arhitectul cunoscut la nivel național Arthur Cotton Moore pentru a reproiecta portul Washington. Luând în considerare sugestiile CFA, Moore a spus că va folosi o varietate de culori pentru proiect și, eventual, va proiecta clădiri mai mici, cu mai mult spațiu între ele. Între timp, oficialii orașului au respins sprijinul lor neechivoc pentru proiect. În plus, NCPC a ordonat elaborarea unei declarații de impact asupra mediului (EIS) pentru diferitele propuneri de dezvoltare și parc, un studiu care ar dura cel puțin șase luni pentru finalizare. Cu cerințele de reproiectare și EIS, oficialii de Dezvoltare Occidentală au declarat că data de începere a proiectului lor va fi împinsă din toamna anului 1980 până în martie 1981. Compania a dat și un nume parteneriatului său cu sistemul Chessie: Washington Harbor Associates.
La 5 martie 1980, Moore a propus un nou design pentru portul Washington. Proiectul de 60 de milioane de dolari în stilul postmodern a constat din două clădiri curbate în partea de sud a parcelei, orientată spre râul Potomac. Alte cinci clădiri, separate prin căi pietonale, au fost planificate pentru zone la est, nord-est, nord, nord-vest și vest de aceste structuri curbe. Aproximativ 60 la sută din totalul proiectului urma să fie rezidențial, format din 350 până la 400 de condominii. Spațiu de vânzare cu amănuntul ar ocupa 320.000 de picioare pătrate (30.000 m 2 ) a proiectului. Un bazin de iaht eliptic a fost planificat pentru zona îmbrățișată de clădiri, iar un parc de pe malul râului a fost destinat pentru fâșia de teren dintre dezvoltare și râu. În total, proiectul a ocupat doar 3,43 acri (13,900 m 2 ), mai degrabă decât cei 5,9 acri (24 000 m 2 ) din propunerea anterioară. GCA s-a opus vehement designului. O săptămână mai târziu, CFA a aprobat parțial reproiectarea lui Moore. Cu toate acestea, nu a aprobat înălțimea proiectului. CFA a declarat că proiectul, la 26 m înălțime, era prea înalt și că nu va aproba nicio clădire mai înaltă de 18 m.
Moore a prezentat rapid un design revizuit. Proiectarea a redus înălțimea proiectului la 20,9 m (68,5 picioare) (cu doar cinci picioare mai înalt decât cea mai înaltă clădire din Georgetown). Amprenta complexului a fost extinsă înapoi la 5,9 acri (24.000 m 2 ), iar clădirile rezidențiale și cu amănuntul s-au apropiat de râu. Datorită acestor modificări, dimensiunea totală a proiectului a scăzut la 700.000 de metri pătrați (65.000 m 2 ) de la 750.000 de metri pătrați (70.000 m 2 ). CFA a aprobat planul de bază al reproiectării pe 8 aprilie 1980, deși Washington Harbor Associates (WHA) a fost obligat să prezinte la CFA desenele arhitecturale finale și să demonstreze că Serviciul Parcului Național a planificat în continuare dezvoltarea restului malului apei ca un parc. WHA care îndeplinește aceste două cerințe ar întârzia construcția aproximativ un an.
GCA s-a opus și proiectului reproiectat. În noiembrie 1980, GCA a solicitat o întârziere de doi ani a proiectului de acum 120 de milioane de dolari, în timp ce se făcea un studiu al zonelor inundabile . GCA a susținut că proiectul se desfășoară pe un teren atât de jos și atât de aproape de apă încât va inunda în mod regulat. Nouă dintre cei 13 membri ai Consiliului municipal DC au sponsorizat un proiect de lege pentru interzicerea construcției proiectului până la finalizarea Agenției Federale de Management al Urgențelor (care desfășura deja un studiu al zonelor inundabile). Primarul Marion Barry s-a opus legislației. Deși nu a fost impusă nicio cerință de studiu a câmpiei inundabile, au trecut alte nouă luni în timp ce desenele arhitecturale finale și autorizațiile de construire au fost asigurate. Până în iulie 1981, costul proiectului a crescut la 154 milioane dolari ( în principal din cauza inflației ).
Controversa Biroului de conservare istorică
În septembrie 1981, a izbucnit o controversă majoră cu privire la acțiunile lui Carol B. Thompson, directorul Biroului de Conservare Istorică al Districtului Columbia (DCHPO). Ca parte a procesului de autorizare a construcției, DCHPO a fost obligat să verifice dacă proiectul a fost conform cu aspectul, dispunerea, materialele de construcție, culoarea, înălțimea, stilul și textura clădirilor din jur și nu a afectat caracterul vecinătății. Deoarece CFA a aprobat desenele arhitecturale finale și WHA a obținut asigurări de la Serviciul Parcului Național cu privire la construcția parcului, aprobarea DCHPO a fost ultimul pas necesar înainte ca orașul să elibereze o autorizație de construire.
Controversa a început când Thompson a vizitat șantierul propus la sfârșitul lunii august 1981. Ea nu a reușit să notifice GCA sau WHA, ceea ce constituia o încălcare a regulilor DCHPO. Pe 12 septembrie, Thompson a emis un ordin de aprobare a proiectului. Când GCA a aflat de vizita site-ului Thompson, a dat în judecată să impună emiterea ordinului ei. Thompson a anulat ordinul.
O a doua vizită la fața locului (care era conformă cu regulile DCHPO) a avut loc la începutul lunii octombrie 1981. Thompson a fost nevoit să organizeze o audiere în care GCA și WHA și-au exprimat punctul de vedere cu privire la faptul dacă vizita anterioară a lui Thompson a compromis procesul de aprobare DCHPO. Pe 22 octombrie, Thompson a emis din nou ordinul de aprobare a proiectului. GCA a dat în judecată pentru a revoca ordinul DCHPO. Pe 4 noiembrie, Curtea de Apel DC a emis o ordonanță temporară prin care s-a impus construcția portului Washington. Instanța a ridicat ordinul pe 14 noiembrie, concluzionând că ședința a arătat că acțiunile lui Thompson nu au afectat iremediabil procesul de autorizare a DCHPO și că a doua vizită la fața locului a avut loc în mod corespunzător. Orașul a declarat că va emite autorizații de construcție în termen de o săptămână, iar Washington Harbor Associates a declarat că va începe construcția imediat după aceea.
Construcția portului Washington
Construcția portului Washington a început în noiembrie 1981 cu demolarea unei fabrici de ciment abandonate . La 1 octombrie 1982, Curtea de Apel DC a confirmat hotărârea din 14 noiembrie 1981, care a pus capăt în esență încercării GCA de a ordona ordinul DCHPO.
Unele modificări de proiect au avut loc în timpul construcției. Armata Statelor Unite Corpul de Ingineri a avut autoritatea de a aproba orice construcție în râul Potomac. În martie 1983, WHA a cerut permisiunea de dragare a unui canal în Potomac care să ducă la bazinul eliptic al bărcii din centrul proiectului și aprobarea unui doc plutitor pentru a oferi facilități suplimentare de navigație. WHA a cerut, de asemenea, Corpului să consimtă la construirea unui dig pe marginea râului și să folosească materialul dragat de la Potomac pentru a umple zona din spatele digului. Pe acest teren recuperat, compania intenționa să construiască o promenadă lungă de 210 metri . GCA locale și cluburile de canotaj opus acestor cereri, susținând că bazinul cu barca și doc ar atrage prea multe bărci cu motor - ceea ce ar amenința multe caiacul și scullers care au folosit zona. Majoritatea acestor propuneri au fost retrase până în noiembrie, când WHA a abandonat bazinul eliptic pentru bărci în favoarea unei fântâni.
George Hyman Construction Company din Bethesda, Maryland , a fost antreprenor general cu privire la proiectul de construcție de la Washington Harbor. La complex au lucrat și inginerul de structuri Zivan Cohen al firmei Tadjer-Cohen-Edelson și arhitectul peisagist James Urban. Până în noiembrie 1983, fabrica de ciment a dispărut, excavarea fundațiilor a fost finalizată, grămezile pentru clădiri au fost conduse și plăcile de oțel au fost conduse în pământ de malul râului pentru a ajuta la protejarea sitului de apă.
Costul proiectului a crescut la 200 de milioane de dolari până la sfârșitul anului 1983. Washington Harbor Associates a primit finanțare pentru proiect de la KanAm Realty, o divizie a KanAm International (o firmă germană de dezvoltare imobiliară). Din cauza presiunilor economice, spațiul rezidențial din complex fusese transformat în spații de birouri (pentru care se puteau percepe chirii mai mari). Cantitatea de spatii de birouri a crescut la 480.000 de picioare pătrate (45.000 m 2 ) de la circa 306.000 de picioare pătrate (28.400 m 2 ), în timp ce spațiul de vânzare cu amănuntul a scăzut la 85.000 de picioare pătrate (7,900 m 2 ) de 150.000 de picioare pătrate (14.000 m 2 ) și spațiu rezidențial la 97.000 de picioare pătrate (9000 m 2 ) de la 236000 picioare pătrate (21.900 m 2 ). Numărul condominiei din proiect a scăzut cu 90%, deși restul de 38 de unități au fost construite pentru a fi unele dintre cele mai luxoase din oraș. WHA intenționa să închirieze cea mai mare parte a spațiului de vânzare cu amănuntul către restaurante și deja închiriase spațiu pentru o instalație de 1.000 de locuri, proiectată de Warner LeRoy (pe atunci proprietara faimoasei Taverne pe verde ). Restul comerțului cu amănuntul (un magazin alimentar gourmet, un magazin de birouri, o farmacie etc.) ar fi închiriat unor întreprinderi care să satisfacă nevoile proprietarilor de condominii. Turnul de est a fost proiectat pentru a găzdui comerțul cu amănuntul și restaurantele de la parter, cu spații de birouri deasupra. Turnul de vest era similar ca design, cu excepția faptului că etajele superioare conțineau condominii.
Până în mai 1985, portul Washington se apropia de finalizare. Antreprenorii s-au grăbit să finalizeze porțile de la baza turnurilor portului Washington la începutul lunii noiembrie 1985, după ce râul Potomac, umflat de ploi abundente, a ajuns la 7 picioare (2,1 m) deasupra stadiului de inundații.
Una dintre cerințele autorizației de construire a complexului a fost ca aceasta să plătească pentru o evaluare arheologică a terenului neamenajat de pe malul apei. Pe partea de vest a dezvoltării (care urma să devină parc), arheologii au dezgropat în vara anului 1985 fundațiile și pardoseala din cărămidă a trei clădiri de la începutul anilor 1800. Ruinele, precum și rămășițele unei străzi pietruite , au fost găsite la 6 picioare (1,8 m) în jos.
Finalizare și deschidere
La 13 iunie 1986, prima fază a portului Washington - care consta din cele două turnuri curbe și cele cinci clădiri atașate acestora - și-a deschis porțile. Șaptezeci la sută din spațiul de birouri a fost închiriat (la prețuri de top), iar 32 din cele 38 de condominii erau deja vândute. Complexul a inclus o fântână „de dans cu apă” de 2 milioane de dolari proiectată de William Hobbs, iar alte 6 milioane până la 7 milioane de dolari au fost cheltuite pe spațiile publice din cadrul complexului. Warner LeRoy a anunțat că numele restaurantului său de lux va fi „Potomac”. Faza a doua a proiectului, care consta într-o clădire de hoteluri / birouri pe un teren între 30th Street NW și Rock Creek, urma să înceapă construcția la sfârșitul anului 1986. Dar faza a doua nu a fost niciodată finalizată. Terenul a fost vândut, iar Casa Suediei a construit pe teren în 2006.
Recepție critică
Descrierea complexului
Așa cum a fost construit, complexul de 200 de milioane de dolari din Washington Harbor era format din cinci clădiri cu 23 de fațade. Fiecare clădire are șase etaje. Filmul interior total a fost doar sub 1.000.000 picioare pătrate (93.000 m 2 ), cu toate că spațiul interior leaseable era doar 536000 picioare pătrate (49800 m 2 ). Clădirea principală consta din două structuri lungi. Jumătatea sudică a fiecărei clădiri era curbată, iar aceste aripi curbate înconjurau o fântână centrală mare. Această zonă a fost deschisă la capătul sudic. Aliniat pe o axă nord-sud, marginea sudică a structurii era paralelă cu râul Potomac (care făcea unghi de la sud-est la nord-vest). Prin centrul acestor două clădiri mergea Thomas Jefferson Promenade (fosta stradă Thomas Jefferson). Conceput inițial pentru a avea o înălțime egală, existența spațiului rezidențial în turnul de vest (care avea înălțimi diferite de la podea până la tavan) a lăsat cele două structuri inegale. Amenajarea teritoriului Promenadei Thomas Jefferson a fost proiectată de Joe Brown și Michael Vergason de la firma de arhitectură peisagistică EDAW, în cooperare cu Arthur Cotton Moore Associates.
Washington Harbor s-a bazat pe un amestec postmodern de Art Deco , Art Nouveau , Baroque Revival , Gothic Revival , Greek Revival , Renaissance Revival , Romanic Revival și Victorian . Pereții exteriori erau în mare parte cărămizi (în bej și maro) și calcar (în bej pal). Caramida nu era uniformă, ci mai degrabă încastrată și proeminentă și cu forme geometrice variabile. Unele dintre coloane , contraforturi și pilaștri folosiți în complex au fost structurale, dar multe nu. Rotunde și plate arcuri de diferite lățime și înălțime, între paranteze , incomplete cornise , frontoane , frontoane și decorative scrollwork au fost utilizate în întregul complex. Acoperișul prezentat fluted cărămidă coșuri de fum de înălțime variabilă, împodobită cu carnize . Balcoanele și terasa de pe acoperiș au fost tăiate cu parapete din cărămidă sau metal într-o varietate de stiluri. Acoperișul era format din metale curbate, la diferite unghiuri, și cupole metalice vopsite în alb de diferite lățimi acopereau birourile circulare, sălile rotunde de conferințe și camerele de zi în formă de rotundă de dedesubt.
Forma, dimensiunea și stilul ferestrelor și ușilor din complexul Washington Harbor au fost foarte variabile. Ferestrele erau simple în unele locuri, iar panglicile orizontale în altele. Ferestrele împachetate adesea împodobeau colțurile, iar ușile glisante sau cele franceze erau uneori folosite în locul ferestrelor. Pervazurile, de asemenea, au variat în culori, înălțime, material, formă și stil.
Intrările în structură erau oarecum mai puțin variate. Majoritatea ușilor exterioare erau din sticlă. Stâlpii ușilor erau de obicei din metal verde, dar uneori din bronz sau oțel . Acoperirile din sticlă și metal au protejat majoritatea ușilor.
Fațadele au variat foarte mult:
- Coloanele de diferite înălțimi susțineau etajele superioare de pe râul Potomac al complexului, creând un portic extrem de îngust, nefuncțional . Capitala varful fiecarei coloane a fost vag corintian în stil, realizate din formă tablă și corpuri de iluminat ascunse conținute. Partea de sud a complexului avea, de asemenea, piloni de cărămidă , pilaștri și combinații pilaștri / coloane. La etajele superioare se foloseau contraforturi zburătoare . Peretele cortină de sticlă din spatele căruia se afla restaurantul Potomac a fost decorat cu lucrări metalice ornamentale similare cu cele găsite în pavilioanele din fontă victoriene .
- Fațada de est consta din coloane albe conice, care încadrau grătare mari de ventilație.
- Fațada nordică era formată dintr-un perete cortină de sticlă format din șase golfuri și care se înclina ușor spre interior. Ritmul, proporția, dimensiunea și spațiul ferestrelor din fiecare golf și de pe fiecare etaj erau diferite.
- Fațada vestică era formată dintr-un perete cortină de sticlă care se înclina ușor spre interior. Fațada se proiecta spre exterior (imitând golfurile și turelele ) în puncte, iar în puncte avea un acoperiș cu două ape. În colțul de sud al clădirii, o piață circulară de stradă feliată pe trotuar în vest (oferind câteva locuri de parcare) în timp ce tăia un arc în fațada clădirii. Acest lucru a contribuit la crearea unei tranziții de la fațada plană sudică la fațada occidentală mai diversă.
- Fațadele cu care se confruntă Thomas Thomas Jefferson Promenade (fosta stradă Thomas Jefferson) au prezentat o îmbinare orizontală care a fost adâncită și rustică . Peretele proeminent de deasupra îmbinării a fost susținut de consolă .
Arhitectul Arthur Cotton Moore a spus că sunt necesare linii de construcție masive, cu blocuri lungi, din cauza nevoii de a folosi cât mai mult spațiu posibil. Pentru a sparge efectul monolitic, asemănător zidului, al acestei masaje, fiecare fațadă lungă a fost spartă în mai multe fațade mai mici și diferite stiluri arhitecturale folosite pentru a face clădirile interesante vizual. Moore a spus că a proiectat pasarelele astfel încât pietonii să vadă o singură fațadă la un moment dat, astfel încât coerența viziunii arhitecturale să fie menținută.
Spațiile pietonale din jurul și țesutul prin complex au constat din cărămidă, ceramică , piatră de piatră și plăci de granit. Promenada Thomas Jefferson a fost puternic amenajată. De asemenea, conținea numeroase bănci, iar jardiniere de beton de-a lungul promenadei au buzele proiectate în mod intenționat pentru a fi suficient de largi pentru a încuraja așezarea. Grătarul din fontă în stil Beaux-Arts acoperea canalele de scurgere la nivel de stradă. Promenada Thomas Jefferson s-a încheiat la fântâna eliptică gigantică de dans cu apă, care conținea un turn de cinci etaje, în formă de templu, cu înălțare greacă, în partea de vest. O promenadă lungă de 600 de picioare (180 m) a fost construită cu 6 picioare (1,8 m) deasupra nivelului mediu al apei, ușor deasupra râului.
Recepție critică
Arhitectul Roger K. Lewis , care scria pentru Washington Post , a lăudat în general structura, numind-o un „incredibil [y] divers, complicat, uneori copleșitor colaj arhitectural”. El a numit dorința lui Moore de a împărți complexul cu pasarelele pietonale „o lovitură magistrală de urbanism” și a lăudat „exuberanța arhitecturală” a acestuia - felul în care Moore a fragmentat cea mai mare parte a clădirilor cu fațade încastrate și proiectate de culori, materiale și stiluri foarte diferite. El a exprimat, de asemenea, o aprobare puternică pentru modul în care complexul a fost conceput pentru chiriașii bogați și totuși conținea spațiu pentru public. Cu toate acestea, el a simțit că clădirea nu se potrivește stilistic cu restul orașului Georgetown, chiar dacă Moore a folosit multe stiluri arhitecturale găsite acolo.
Criticul de arhitectură al Washington Post Benjamin Forgey a fost mai echivoc. El a numit structura „arhitectura pop [care] este cu mândrie idiosincrazică”, argumentând că a eșuat ca o piesă de arhitectură consistentă, dar a reușit să creeze un spațiu unic și popular. Impresia generală, a susținut Forgey, a fost de dezunire, deși unele elemente (în special coșurile și cupolele de pe acoperiș și colțul sud-vestic și fațada vestică) au funcționat foarte bine împreună. Cu toate acestea, Forgey a primit laude puternice pentru Thomas Jefferson Promenade și puternicul sentiment de mișcare și vitalitate pe care le-a creat. Luat de unul singur, a spus el, turnul de lumină din fântână a fost, de asemenea, „obiectul potrivit în locul potrivit” și a definit cu putere puterea spațiului eliptic / fântână. Chiar și așa, a descoperit el, designul său curat nu se potrivea prea bine cu „ocupația” din jur. La doi ani după deschiderea proiectului, Forgey și-a menținut opinia că Washington Harbor este un „ou arhitectural gigant, ocupat”, dar unul „răscumpărat puternic prin designul său urban fin”.
Alții au avut păreri diferite despre proiect. Reporterul imobiliar Washington Post , John Mintz, l-a desconsiderat ca arhitectură „pop art”. J. Carter Brown , directorul Galeriei Naționale de Artă , l-a numit în derâdere „Xanadu pe Potomac”, în timp ce autorul Ghidului AIA pentru Arhitectura din Washington, DC a considerat că este un „amestec curios de motive arhitecturale” și „ cartoonish "- și, în general, uluitor din punct de vedere vizual. Arhitectul Richard Saul Wurman a numit-o „bombastică” și plină de „flamboyance clunky”, dar a recunoscut că oferă acces superb la râu. Istoricii arhitecturii Pamela Scott și Antoinette Josephine Lee au spus că elementele arhitecturale păreau "forțate". Arhitectul și profesorul Universității Catolice din America, Peter Blake, în 1987, a numit în derâdere Washington Harbor „arhitectură-parc tematic în căutarea unei teme adecvate” și a găsit-o „un ansamblu ciudat și bizar de coloane, curbe, creneluri, domuri, turnulețe, fântâni, coloane, bastioane, semilune, terase, amplasamente pentru arme, alei, promenade, bulevarde, piețe și mai multe coloane și coloane, plus prea multe alte fantezii de menționat sau de descris ". Deși Blake a numit complexul „mai mult Tack decât High Tech”, el l-a găsit mult superior structurilor cutate, blânde, îmbrăcate în calcar, care sunt de obicei construite în oraș. Vorbind în 1987, membru al consiliului de administrație al GCA, Donald Shannon, l-a numit „un dezastru, o colecție de junk” și l-a denunțat pentru că este kitsch și pentru că satisface consumismul yuppie . Reporterul Washington Post , Maryann Haggerty, scriind în 1998, a numit complexul „una dintre cele mai distinctive clădiri arhitecturale ale orașului”.
Portul Washington a fost descris ca o arhitectură care se apropie de a fi deconstructivistă . Roger K. Lewis, un puternic critic al deconstructivismului, a susținut că proiectul are „aspirații ușor deconstructiviste”, deoarece elementele sale arhitecturale sunt fragmentare și grupate în mod arbitrar. Cu toate acestea, el admite că evită deconstructivismul, deoarece are o rațiune de bază. Criticul de arhitectură al Washington Post Benjamin Forgey a criticat proiectul din motive similare. El a susținut că proiectele structurale de bază ale lui Moore erau „ingenioase și convingătoare”. Dar stilul arhitectural, a spus Forgey, este un gând ulterior și nu „intrinsec” clădirii lui Moore. Motivarea declarată a lui Moore pentru aspectul Washington Harbour, susține el, este simplificată în exces și face legături false între ornamentație și scară umană și între ornamente metalice și modernitate. Deși Forgey nu folosește cuvântul „deconstructivism”, el a subliniat că portul Washington nu are context și consistență.
Washington Building Congress a acordat John J. Kirlin, Inc. Premiul Craftsmanship din 1987 pentru lucrările de instalații sanitare de la fântâna portului Washington.
Operațiuni
Washington Harbor s-a dovedit popular în rândul publicului. Până în primăvara anului 1987, restaurantul japonez Hisago a fost deschis, împreună cu o patiserie și delicatese . În construcție au fost Tony & Joe's Seafood Place, China Regency (un restaurant chinezesc ), Jaimalito's Cantina (un restaurant mexican ) și un restaurant francez . Seara, sute de oameni de afaceri, bicicliști, joggers, rezidenți din apropiere și turiști au inundat complexul pentru a se bucura de aer curat, apă și fântână. Vâslitorii s-au îngrijorat odată că complexul va atrage prea mult trafic de bărci, dar vâslitorii și vâslitorii s-au bucurat de o nouă popularitate, deoarece sportul lor a devenit vizibil pentru rezidenții locali care i-au putut urmări cum se practică și se întrec de pe promenada portului Washington. Cu toate acestea, aproximativ 10000 de metri pătrați (9.300 m 2 ) din cei 560.000 de metri pătrați (52.000 m 2 ) de spații de birouri planificate nu erau terminate sau ocupate în momentul deschiderii complexului din cauza lipsei de chiriași.
În toamna anului 1986, Western Development a redus nivelul investiției sale în portul Washington. Compania câștigase dreptul de a dezvolta Piața pieței, un proiect de dezvoltare mixtă de 200 de milioane de dolari pe Pennsylvania Avenue NW între străzile 6 și 7 NW. Dar Western Development nu a reușit să strângă finanțarea necesară pentru construirea pieței pieței și a fost nevoită să adauge ca parteneri la proiect compania de dezvoltare imobiliară cu sediul în Texas Trammell Crow și Dutch Institutional Holding Co., cel mai mare fond public de pensii din Olanda . Ulterior, Western Development a vândut o parte din investiția sa în portul Washington celorlalți parteneri. Acest lucru a lăsat CSX Corporation (succesorul sistemului Chessie) cu 25,5% din proiect, Western Development cu 24,7%, KanAm cu 9% și un grup de parteneri individuali cu 40%.
Probleme de gestionare a dezvoltării occidentale
Problemele cu gestionarea portului Washington au devenit publice pentru prima dată pe 27 octombrie 1987, când restaurantul principal al complexului, luxosul Potomac al Warner LeRoy, a închis fără avertisment. Washington Post , citând surse anonime din industrie restaurant, a declarat Potomac oferit alimente mediocre la un preț ridicat, a petrecut prea mult construirea restaurant, a fost prea mare, și nu sa întors peste meseni suficient de repede. Dar LeRoy a dat vina pe Western Development, spunând că taxele chiriașilor au crescut la 300.000 dolari pe an de la 45.000 dolari pe an, colectarea gunoiului a fost slabă, amenajarea teritoriului a fost incompletă, alarmele de incendiu au sunat când nu a existat niciun incendiu, conducerea nu a finalizat o pasarelă acoperită de la parcare la la intrare, iar instalațiile sanitare erau slabe. LeRoy a mai afirmat că a cheltuit 1 milion de dolari pentru taxele legale care luptă împotriva dezvoltării occidentale (care gestiona proprietatea). The Post a citat un alt proprietar de restaurant anonim din clădire care a fost de acord că dezvoltarea occidentală este „o durere” de care trebuie să se ocupe. (Un proces intentat de LeRoy împotriva Western Development a fost soluționat în afara instanței în noiembrie 1987.) Până la sfârșitul lunii octombrie, alți chiriași anonimi cu amănuntul și birouri se plângeau la Washington Post că și ei au întâmpinat costuri neașteptate mari și că Western Development nu a răspuns la plângerile lor cu privire la problemele fizice ale plantelor. Mai mulți proprietari de condominii din complex s-au plâns, de asemenea, de costuri în creștere, care includeau taxe pentru acoperirea majorărilor impozitului pe proprietăți imobiliare, taxe pentru servicii de curățenie de rutină (cum ar fi colectarea gunoiului, curățarea trotuarului și spălarea geamurilor) și taxe de parcare în garaj. Unii chiriași neidentificați au susținut, de asemenea, că au fost induși în eroare cu privire la costurile de exploatare ale proiectului, aflând doar prea târziu că nu acoperă toate costurile de funcționare și nici impozitele pe bunuri imobiliare; spațiul respectiv nu a fost adesea terminat decât la șase luni de la data livrării; că erorile de construcție nu au fost corectate; și că angajarea la fața locului (de care depindeau comercianții cu amănuntul pentru proiecțiile de vânzare) ar fi de 2.500 de persoane, dar a ajuns să fie doar 1.200 de persoane (chiar dacă 85% din complex a fost închiriat). Washington Post a citat o sursă de industrie nenumit, care a spus de Vest „chiriași maltratați“ și „nu a avut în vedere pentru nevoile lor“. Dar alți chiriași, cum ar fi Arthur Young & Co. , Holcomb & Co. și Tony & Joe, au spus că sunt mulțumiți de gestionarea de către Western Development a portului Washington. Western Development a dat vina pe guvernul districtului pentru creșterea costurilor, susținând că orașul a dublat impozitul pe bunurile imobile asupra complexului în ultimul an. Taxele de funcționare în creștere au determinat închiderea magazinului de cadouri Hays Harmon, iar proprietarul Cafe Rose a încercat să vândă afacerea.
Închiderea Potomac a avut un impact negativ asupra traficului pietonal la portul Washington, provocând suferință economică pentru alți comercianți cu amănuntul. În decembrie, Washington Harbour Associates a cerut unui tribunal federal de faliment să-l elibereze pe Potomac din arendă, astfel încât complexul să poată închiria spațiul unui alt chiriaș.
La șase luni după ce problemele de gestionare au fost făcute publice, CSX Corporation a concediat Western Development și a angajat Faison Associates în funcția de administrator imobiliar din Washington Harbour.
Vânzare către Conrad Cafritz
Washington Harbor a fost o proprietate din ce în ce mai tulburată, deoarece a intrat în al doilea an. Peste 32.000 de metri pătrați (3.000 m 2 ) din cei 65.000 de metri pătrați (6.000 m 2 ) de spațiu comercial și 38.000 de metri pătrați (3.500 m 2 ) din cei 110.000 de metri pătrați ai proprietății (10.000 m 2 ) de spațiu pentru restaurante și birouri erau liberi . (În comparație, rata medie a locurilor vacante de birouri în oraș a fost de 8%.) Treizeci din cele 35 de condominii ale proiectului au fost vândute în ultimul an, iar un proces de 68 de milioane de dolari de către Warner LeRoy era în curs împotriva proprietarilor. Washington Post , citând anonime insideri imobiliare, a declarat la Washington Harbor avea dificultăți în a face bani , deoarece WHA cheltuit prea bogat pentru construcții care chirie nu ar putea sprijini.
La 29 august 1988, presa locală a anunțat că Conrad Cafritz, moștenitorul imperiului imobiliar Cafritz , a semnat un acord care îi conferea controlul asupra portului Washington. CXS a început în liniște să încerce să vândă proprietatea în 1987 (înainte de începerea controversei de gestiune), cerând 225 până la 250 de milioane de dolari pentru aceasta. Negocierile cu Cafritz au început în vara anului 1987 și au ajuns la o rezoluție rapidă. Deși nu a fost dezvăluit public niciun preț de cumpărare, Washington Post a raportat că vânzarea valorează 200 de milioane de dolari. (Orașul a evaluat proprietatea la 116 milioane de dolari.) Înțelegerea nu a fost o achiziție absolută. Conform condițiilor acordului de creare a Washington Harbor Associates, CSX nu numai că a controlat parteneriatul, ci a fost și singurul proprietar al portului Washington în baza unui contract de închiriere de 198 de ani. CSX a subînchiriat proprietatea chiriașilor. Folosind o tranzacție complexă care implică o serie de corporații , contracte pe care Cafritz le-a făcut cu el și contracte pe care Cafritz le-a făcut personal cu președintele CSX Realty, Richard Beadles, Cafritz a cumpărat terenul de sub portul Washingtonului pentru 31 de milioane de dolari. Cafritz a obținut controlul (dar nu proprietatea) asupra îmbunătățirilor proprietății prin achiziționarea interesului CSX în Washington Harbor Associates și preluarea contractului de închiriere pe 198 de ani. Cafritz a preluat apoi controlul asupra proprietății prin leasingul portului Washington către două noi parteneriate create de Cafritz exclusiv în scopul controlului proprietății. În condițiile acestor contracte de închiriere, Caftritz a preluat proprietatea asupra îmbunătățirilor doar în 2182.
Un grup neidentificat de investitori japonezi a ajutat la finanțarea achiziției lui Cafritz, iar tranzacția sa încheiat la 22 decembrie 1988. (Condominia, care deținea chiriașii, nu a fost inclusă în achiziție).
Contractul de închiriere Cafritz a fost controversat. Întrucât nicio faptă pentru îmbunătățiri nu a schimbat mâinile, Cafritz a reușit să evite plata a 3 milioane de dolari în taxe de transfer și taxe de înregistrare. Întrucât Districtul Columbia nu a contractat leasinguri, Cafritz a plătit doar impozite și taxe pe teren, care s-au ridicat la doar 620.000 de dolari. Funcționarii aleși din orașul fără bani au fost supărați de acord și au fost îngrijorați de faptul că numeroase alte contracte de leasing asemănătoare cumpărării vor face în curând ravagii asupra veniturilor orașului din impozitele pe transfer. Controversa a durat câteva luni până când, în mai 1989, Consiliul municipal DC a aprobat legislația privind creșterea taxei de transfer și închiderea lacunei de închiriere asemănătoare achiziției.
Acordul Cafritz a stabilizat portul Washington. Cafritz a transformat unele spații comerciale din complex în spații de birouri (care plăteau chirii mai mari), a soluționat în afara instanței la sfârșitul anului 1988 procesul de 68 de milioane de dolari depus de Warner LeRoy și a redus chiriile pentru noii chiriași din spațiul de birouri cu 16%. La două luni după ce Cafritz și-a început preluarea proprietății, bucătarul-șef Vittorio Testa a deschis un nou restaurant, Leonardo da Vinci Ristorante, într-o porțiune din spațiul ocupat anterior de Potomac, Testa a transformat spațiul dintr-un showroom de podoabe, cu candelabru, într-un loc liniștit, încet. restaurant luminat. Leonardo da Vinci Ristorante a fost deschis în februarie 1989. Include o sală de mese mai puțin costisitoare, mai informală și un serviciu de transport la nivelul inferior. În august 1989, Ark Restaurant Corp. a anunțat că a semnat un contract de închiriere pe o perioadă de 15 ani pentru un nou restaurant, Sequoia, la Washington Harbor. Compania a declarat că tariful la prețul mediu (20 USD pentru cină) și dimensiunile mai mici (550 de locuri, comparativ cu cele 800 de locuri ale lui Potomac) vor face profitabil noul restaurant. Sequoia s-a deschis în septembrie 1990. Până la mijlocul anului 1990, Cafritz arendase o mare parte din spațiul de birouri gol din portul Washington.
Schimbări succesive de proprietate
Cafritz și-a păstrat proprietatea asupra portului Washington doar doi ani. În 1990, Cafritz avea probleme financiare și japonezii l-au dorit să iasă din parteneriat. În iunie 1990, japonezii și-au exercitat drepturile contractuale și, cu finanțarea de la Long-Term Credit Bank din Japonia , au cumpărat interesul lui Cafritz în Washington Harbor.
Washington Harbor a continuat să se stabilizeze după achiziția de către japonezi. Noua proprietate a adus Jones Lang Wootton SUA (acum JLL) în calitate de administrator de active, agent de leasing și administrator de proprietate pentru a repoziționa proprietatea. Toate cele 35 de apartamente s-au vândut în cele din urmă (deși aproximativ o treime dintre ele au fost scoase din nou pe piață), 85% din spațiul de birouri a fost închiriat și s-a deschis un nou restaurant italian, Pasta Place. Complexul găzduia, de asemenea, un număr tot mai mare de evenimente culturale gratuite. Până în vara anului 1992, Washington Harbor a fost casa Regatei Internaționale Potomac, un festival de jazz în aer liber și divertisment nocturn în timpul verii de chitariști, trupe de tobe din oțel și cvartete de coarde . În plus, șase sculpturi ale lui John Seward Johnson II au fost instalate în zona trotuarului. Până în mai 1994, închirierile de spații de birouri au crescut cu până la 88% (dar se numărau printre cele mai mari chirii din Georgetown, de la 32 la 34 dolari pe metru pătrat), iar marile firme precum Hill & Knowlton și Swidler & Berlin au ocupat spațiu. Frontul râului Potomac a scăzut, de asemenea, costurile de exploatare cu aproximativ 25%, la doar 10 dolari pe picior pătrat.
În februarie 1988, Jones Lang Wootton SUA a intermediat vânzarea portului Washington către Crescent Real Estate Equity pentru 161 milioane dolari. La momentul vânzării, acesta era cel mai mare preț pe picior pătrat plătit vreodată pentru o clădire de birouri din Washington, DC. A fost prima achiziție a Crescent a unei clădiri din zona Washingtonului. Din nou, vânzarea nu a inclus condominia deținută de chiriași.
Crescent Real Estate a deținut Washington Harbor timp de trei ani și jumătate. În septembrie 2001, Crescent a vândut portul Washington către Shorenstein Properties pentru 154,25 milioane dolari sau 287,67 dolari pe picior pătrat.
Shorenstein Properties a deținut Washington Harbor timp de doi ani și jumătate. În martie 2003, a vândut complexul către partenerii imobiliari Broadway pentru 185 de milioane de dolari. Finanțarea a fost asigurată de Lehman Brothers , o bancă de investiții offshore neidentificată și de câțiva alți investitori privați. Creșterea cu 19,5 la sută a prețului complexului a venit din îmbunătățirea rapidă a ocupării, care a ajuns la 99 la sută (cu mai puțin de 1 la sută cifră de afaceri anuală) până în 2003. Un alt 75 la sută din spațiu a fost închiriat până în 2007, iar chiriile nu mai erau cea mai înaltă din zonă, dar în concordanță cu alte proprietăți din centrul orașului. Noii chiriași majori au inclus firmele de avocatură Foley & Lardner , Collier Shannon Rill & Scott și Orrick, Herrington & Sutcliffe .
După doi ani, Broadway Real Estate Partners a vândut portul Washington investitorilor imobiliari prudențiali în februarie 2005 pentru 220 milioane dolari.
Deși Washington Harbor atrăgea „mulțimi uriașe” în fiecare seară și în weekend, când vremea era caldă, Prudential Real Estate Investors a vândut complexul în martie 2010 către MRP Realty și Rockpoint Group pentru aproximativ 244,5 milioane de dolari. Insiderii imobiliari au spus că Prudential ar fi putut avea nevoie de bani pentru alte investiții mai profitabile. În plus, ratele locurilor de muncă vacante la complex au crescut dramatic. Doar 3,8 la sută din proprietate a fost liberă în al doilea trimestru al anului 2007, dar 23,9 la sută a fost liberă în ultimul trimestru al anului 2009. MRP Realty a demis administratorul imobiliar de lungă durată și a început să gestioneze complexul în sine.
2011 inundații și renovări
Washington Harbor a suferit o inundație gravă pe 17 aprilie 2011. Ploile abundente și o maree puternică au cauzat râul Potomac să-și revărseze malurile cu 3 până la 3,7 m. Cu porțile de inundație fie nu ridicate, fie doar parțial ridicate (sursele intră în conflict cu privire la starea lor), apa a început să curgă în garajul de parcare, la subsol și la primul etaj al complexului la ora 7:00. Toți chiriașii de la primul etaj și toți rezidenții condominiului au fost evacuați de către Departamentul de Servicii Medicale pentru Incendii și Urgențe al Districtului Columbia (DCFEMS). Porțile inundațiilor au fost ridicate în sfârșit la prânz, iar purtătorul de cuvânt al DCFEMS, Peter Piringer, a spus că porțile inundațiilor „ar fi ... conținut cu ușurință” apa dacă ar fi fost la locul lor. MRP Realty a declarat mai târziu că a crezut că apele inundațiilor au crescut și că nu este necesară instalarea porților.
Pe 19 aprilie, a fost intentat un proces de acțiune colectivă de 5 milioane de dolari împotriva MRP Realty în numele întreprinderilor și angajaților care au pierdut venituri din cauza inundației. Procesul a declarat că MRP Realty nu a reușit să ridice porțile, în ciuda avertismentului adecvat. Alți 39 de reclamanți suplimentari (majoritatea angajați în restaurant) s-au alăturat procesului, care a fost refilat pe 15 iunie la Curtea Superioară DC pentru a-i găzdui. Discuțiile pentru soluționarea procesului au avut loc în toamna anului 2012, dar s-au întrerupt în octombrie. Judecătorul Curții Superioare, Erik Christin, a respins procesul de acțiune colectivă pe 19 februarie 2013.
Pe 30 iulie 2011, MRP Realty a anunțat o renovare de 30 de milioane de dolari a portului Washington. Planurile de renovare, care nu au fost încă verificate de către Comisia consultativă locală de vecinătate și oficialii orașului, au adăugat un nou spațiu de restaurant și spațiu suplimentar de luat masa în aer liber și au înlocuit fântâna eliptică cu o nouă fântână de 650 m 2 capabilă să devină un patinoar de 9.000 până la 12.000 de metri pătrați (840 până la 1.110 m 2 ) (sursele difereau în funcție de dimensiune) în timpul iernii. MRP Realty a declarat că speră să înceapă renovările la începutul anului 2012. Directorii MRP Realty au spus că renovarea nu a fost ca răspuns la inundația din aprilie, ci a fost planificată de când compania a cumpărat portul Washington în 2010. Aceste planuri de renovare au fost ulterior aprobate de către autoritățile competente. Autoritățile. M. Arthur Gensler Jr. & Associates a proiectat piața, fântâna / patinoarul și renovările exterioare, iar Clark Construction a fost antreprenorul general. Fântâna / patinoarul s-a deschis în noiembrie 2012. Patinoarul de 11.800 de metri pătrați (1.100 m 2 ) a fost al treilea patinoar al orașului și cel mai mare. S-a dovedit imediat popular.
În noiembrie 2012, MRP Realty a anunțat că investighează fezabilitatea construirii fie a unei clădiri rezidențiale cu șase etaje, cu 88 de familii, fie a unui hotel cu 120 de camere, în colțul împădurit de nord-est al proprietății Washington Harbor. Niciuna dintre structuri nu ar avea o înălțime mai mare de 18 metri. DC Zonarea Administrator Matei Le Grant informat MRP Realty că reglementările orașului zonarea nu pare să blocheze construcția 70500-pătrat-picior (6550 m 2 structura). Proprietarii de condominii din Washington Harbor s-au opus dezvoltării în ianuarie 2013, susținând că le va afecta valorile proprietății.
Washington Harbor a anunțat pe 4 martie 2013 că bucătarul-șef Fabio Trabocchi va deschide un nou restaurant de 8.000 m 2 , Fiola Mare, în Washington Harbor în cursul anului.
Vânzare 2013
MRP Realty și Rockpoint Group au scos la vânzare Harbour Washington în februarie 2013, cu un preț cerut de 250 de milioane de dolari. Aceștia au vândut proprietatea în iunie 2013 pentru 370 de milioane de dolari către investitorii imobiliari principali (PREI), un consorțiu de investitori sud-coreeni . În octombrie, PREI a contractat cu două companii pentru a o ajuta în leasingul de spațiu. A angajat Transwestern să închirieze spații de birouri și Rappaport să închirieze spații de vânzare cu amănuntul.
Operații de inundații
Proiectare hayon
La Georgetown, râul Potomac atinge stadiul de inundație când este cu 7 picioare (2,1 m) deasupra nivelului său mediu. La 8 picioare (2,4 m), se produc inundații moderate. La 10 picioare (3,0 m), încep pagube majore. Recordul pentru apele mari este de 5,9 m (19,5 picioare), stabilit în 1889. Un record aproape de 5,40 m (17,72 picioare) a fost atins în timpul ploilor abundente din octombrie 1942.
Portul Washington a fost construit special în apropierea liniei de plutire. În jurul anului 1970, Departamentul de Interne l-a însărcinat pe Arthur Cottom Moore Associates să studieze modul în care 80 de orașe și-au folosit malurile. Studiul a constatat că, atunci când orașele foloseau malurile apei pentru uz public, ele fie ridicau „clădiri de festival / piață” (unde vânzătorii ocupă spațiu temporar) care sunt ușor eliberate, fie ridicau diguri sau diguri pentru a sigila râul de pe uscat. Moore a fost hotărât să ofere accesul public la râul Potomac și să evite ambele soluții.
Pentru a depăși problema inundațiilor, Moore a încorporat un hayon în portul Washington. Sverdrup & Parcel firma de inginerie conceput un sistem bazat pe floodgate barierele utilizate pentru a proteja centralele nucleare. Cincizeci și șapte de porți înconjoară întregul complex. Porțile variază ca mărime, cu cele mai apropiate de râu cu o înălțime de aproximativ 3,7 m și o greutate de 3,600 până la 4,500 kg. Cele de pe celelalte părți ale complexului sunt mai mici și mai ușoare. Porțile au fost proiectate pentru a proteja împotriva inundațiilor de 17 picioare (5,2 m) înălțime. Fiecare poartă este depozitată într-o fantă subterană și trebuie ridicată în poziție între ceea ce pare a fi borne decorative printr-un palan sau o macara mică. Un compresor de gaz îngropat umflă apoi garniturile de ambele părți ale porții pentru a crea o etanșare între poartă și borne. Nivelul cel mai scăzut (P2) al garajului de parcare este proiectat pentru a fi inundat în mod intenționat, astfel încât presiunea apei subterane să mențină porțile în poziție verticală.
Porțile - primele de acest fel din lume când sunt construite - durează trei până la cinci ore pentru a fi puse în funcțiune. Decizia de a ridica porțile este luată de compania de administrare, care contactează serviciul meteorologic național River Desk de la Harper's Ferry, Virginia de Vest . În general, apa de la Harper's Ferry durează aproximativ 36 de ore pentru a ajunge la portul Washington. În 1996, costul ridicării porților a fost de aproximativ 18.000 USD pe utilizare. (A fost luat în considerare un sistem hidraulic de ridicare, dar respins ca fiind prea costisitor, având în vedere utilizarea limitată pe care ar primi-o porțile.)
Cazuri de inundații
Porțile de la Washington Harbor au fost utilizate de cel puțin 11 ori între 1986 și 2012. Acestea includ următoarele:
- 17–19 aprilie 1987 - Ploile abundente au determinat râul Potomac să crească cu 3 picioare (0,91 m) pe 17 aprilie. Porțile de protecție au fost ridicate ca măsură de precauție. Potomac a fost de 8 picioare (2,4 m) deasupra normalului pe 19 aprilie, ceea ce a fost cea mai gravă inundație de când porțile au fost utilizate pentru prima dată în noiembrie 1985. Trotuarul a fost acoperit cu apă.
- 30 martie 1994 - Următoarea utilizare raportată a porților de inundație a fost la 30 martie 1994, când râul Potomac a crescut la 10,3 picioare (3,1 m) din cauza topirii zăpezii și a ploilor abundente. Apele de inundație au venit la 9 picioare (30 picioare) în interior și au avut o înălțime de 15 până la 20 cm (6 până la 8 inci) la porțile de inundații. Trotuarul, în paragină din cauza contactului cu gheața în februarie, a primit daune suplimentare.
- 20 ianuarie 1996 - Topirea pachetului de zăpadă și ploile abundente au făcut din nou Potomac să se ridice cu 13,8 picioare (4,2 m) peste normal, cel mai înalt nivel din ultimii 25 de ani. Portul Washington a fost înconjurat de apă, dar porțile de inundație au împiedicat orice daune.
- 10 septembrie 1996 - Uraganul Fran a făcut ca râul Potomac să se ridice la 3,7 m deasupra nivelului normal, înconjurând din nou portul Washington cu apă. Încă o dată, porțile de protecție au protejat complexul.
- 5 septembrie 1999 - Rămășițele uraganului Dennis au făcut ca portul Washington să își ridice porțile după ce s-au prezis inundații extinse. Cu toate acestea, aceste prognoze au fost din greșeală, iar trotuarul abia a fost acoperit cu apă.
- 17 septembrie 2003 - Ploile abundente din cauza uraganului Isabel au determinat râul Potomac să se ridice la 4,19 metri deasupra nivelului normal. Chiar dacă portul Washington și-a ridicat porțile, cel puțin un restaurant din complex a rămas deschis. Aproximativ 3 picioare (0,91 m) de apă au acoperit trotuarul, dar nu a ajuns la porți. După o furtună puternică din 23 septembrie, portul Washington a ridicat din nou porțile, chiar dacă tocmai au fost duse jos. Unele apă s-au scurs în restaurantul cu fructe de mare al lui Tony & Joe înainte ca porțile să fie la locul lor.
- 27-28 iunie 2008 - Inundațiile fulgerătoare din cauza ploilor extrem de abundente au determinat portul Washington să își ridice porțile. Dar, în ciuda previziunilor de inundații, apa abia a acoperit trotuarul.
- 27 ianuarie 2010 - O topire timpurie a zăpezii și baraje de gheață de pe râul Potomac au cauzat inundația râului Potomac, lângă Washington. Dar, deși haul a fost ridicat, apa nu a ajuns niciodată la porți. Acoperea doar trotuarul și câțiva metri de piață.
- 17 aprilie 2011 - Portul Washington nu a reușit să ridice porțile de inundații după ploile torențiale, care au provocat inundații masive în complex.
- Mai 2011 - O săptămână de ploi abundente a dus la avertizări de inundații de-a lungul râului Potomac mijlociu și inferior. Portul Washington, începând să se recupereze după inundația semnificativă din aprilie 2011, și-a ridicat porțile. Nu s-au produs inundații pe lângă trotuar.
- 29-30 octombrie 2012 - Trecerea uraganului Sandy peste Washington, DC, a determinat portul Washington să își ridice deversările devreme. Râul Potomac a crescut la 2,7 m deasupra nivelului normal, dar apa nu a ajuns la porți.