Managementul stratelor - Strata management

Managementul stratelor , cunoscut uneori sub denumirea de „management corporativ corporativ”, este un domeniu specializat în administrarea proprietății care implică operarea și gestionarea zilnică a unei proprietăți care este deținută în comun și cuprinde mai multe unități, zone comune și facilități comune. Este derivat dintr-un concept australian de drept al proprietății numit titlul stratelor aplicat administrării proprietății comune în clădiri de apartamente pe mai multe niveluri sau straturi. Piețele emergente din Dubai, Abu Dhabi, Filipine și India au adoptat sistemul australian. Este una dintre formele de locuințe cu cea mai rapidă creștere din Statele Unite astăzi, similar dezvoltării de interes comun (CID), o categorie care include dezvoltarea unităților planificate de case unifamiliale, cunoscute sub numele de asociații de proprietari de case (HOA), condominii și apartamente cooperative. Finanțare subvenționată federal oferită de două întreprinderi sponsorizate de guvern Fannie Mae și Freddie Mac prin instrumente financiare uniforme - credite ipotecare care obligă împrumutatul să respecte restricțiile legale ale regimului de proprietate colectivă cu conducătorii PUD sau condo. Totuși, astfel de dispoziții sunt aplicabile numai în cazul în care statutele recunosc valabilitatea lor. Datoriile de cheltuieli obișnuite sunt adesea subordonate drept garanții secundare în instanțele de faliment, banca păstrând titlul senior.

Gestionarea cu succes a unor astfel de dezvoltări necesită stabilirea unui sistem de titluri a stratelor pentru a oferi un cadru de proprietate și linii directoare pentru gestionarea dezvoltărilor cu mai mulți utilizatori și proprietari.

Multe jurisdicții adoptă conceptul de proprietate în comun. Proprietarii din aceste tipuri de scheme devin automat membri ai unei asociații de proprietari sau comunități. Aceste asociații poartă în cele din urmă responsabilitatea pentru întreținerea și gestionarea zonelor comune, precum holuri și coridoare, precum și facilități de agrement comune, cum ar fi piscine și săli de sport. De asemenea, aceștia sunt responsabili de gestionarea aspectelor administrative și financiare ale proprietății.

Rolul managerului de straturi este de a colabora cu corporația proprietarilor și comitetul executiv pentru a controla, gestiona, întreține și administra cu succes proprietatea și pentru a crea un mediu comunitar adecvat și include sarcini precum:

Contabilitate generală
Bugetare
Facturarea taxelor / serviciilor
Colecții restante
Raportare financiară
Gestionarea contractelor
Pregătirea întâlnirii
Comunicarea cu părțile interesate din proprietate
Coordonarea sarcinilor de întreținere
Aplicarea normelor / regulamentelor
Emiterea de avize, comenzi și certificate
Sarcini generale de secretariat

Taxe corporative corporale

Taxele corporative corporale (numite și taxe ) sunt o parte obligatorie a straturilor de viață . Aceste comisioane se plătesc către persoana juridică societății sau straturi de gestionare a proprietății, permițându - le să aibă grijă de lucruri , cum ar fi de asigurare și de întreținere a zonelor comune .

Esență

Dacă o casă sau o proprietate de investiții au un titlu de straturi sau sunt guvernate de o entitate corporativă (conform legii, trebuie să fie constituită o entitate corporativă sau o corporație de proprietari și fiecare proprietar de unitate trebuie să fie membru), unele domenii vor fi colective și vor avea nevoie de fonduri pentru întreținere care trebuie plătită în fiecare an. Dacă aceste taxe nu sunt plătite, proprietarii singuri își pierd dreptul de vot cu privire la toate aspectele care necesită o rezoluție obișnuită. Aceștia pot participa în continuare la ședințe și pot vota probleme, dacă necesită o rezoluție specială sau unanimă. Organismul corporativ poate acorda dobânzi pentru comisioanele întârziate și poate solicita instanței pentru recuperarea banilor neplătiți .

Taxele corporative corporative acoperă totul, de la asigurarea clădirii și întreținerea spațiilor comune, până la utilități comune, lucrări de construcții și reparații . Suma totală este bugetată în fiecare an și apoi împărțită între proprietarii de unități.

În Australia , într-o proprietate închiriată , proprietarul poate colecta comisioane corporative ca o plată în anumite circumstanțe. În legislațiile de leasing cu amănuntul variază în conținutul de pe întregul stat / teritoriu .

Costuri de întreținere a casei

Stephen Raff a scris în cartea sa, The Body Corporate Handbook: A Guide to Buy, Owning and Living in a Strata Scheme or Owners Corporation in Australia, că singura diferență între taxele corporative corporale și costurile de întreținere a casei "este că, dacă aveți o casă, va avea un pic mai mult control asupra calendarului cheltuielilor . "

Calcul

Taxele corporative pentru fiecare an sunt bugetate și apoi împărțite între proprietarii de unități. Onorariile calculate de corpul corporativ vor fi prezentate la AGM și stabilite cu vot majoritar. Taxele trimestriale plătibile de către fiecare proprietar de unitate vor fi apoi calculate.

Taxele corporative depind de mai mulți factori, cum ar fi vârsta proprietății (cu cât proprietatea este mai veche, cu atât vor fi necesare mai multe taxe), starea, întreținerea, comitetul stratelor etc. De exemplu, unele proprietăți au săli de sport , piscine , terenuri de tenis și zone pentru grătar , și acesta este motivul pentru care au comisioane corporative ridicate. De asemenea, Brendan Kelly și Simon Buckingham recomandă cumpărarea de case care au o componentă de teren mare, deoarece casele se uzează și se deprecieze în timp, în timp ce valoarea terenului proprietății tinde să crească. "Unitățile și apartamentele sunt mai puțin susceptibile de a aprecia la fel de mult ca și casa pe teren, iar taxele corporative corporative pentru unități și apartamente pot contribui semnificativ la costurile deținere a proprietății."

Unele persoane îi cer agentului imobiliar să le acorde taxele corporative din anii anteriori pentru apartament sau unitate etc. De asemenea, corpul corporativ poate contracta un manager corporativ pentru a oferi asistență administrativă corpului corporativ.

Taxele corporative corporale sunt deductibile din impozite , dar proprietarii de unități recuperează un procent egal cu rata lor personală de impozitare marginală .

Managementul stratelor în New South Wales, Australia

Managementul stratelor în New South Wales, Australia este în prezent reglementat de legislație, inclusiv Strata Schemes Management Act 1996 și Strata Schemes Management Regulation 2010. Cu toate acestea, în octombrie 2015, Parlamentul din New South Wales a adoptat „Strata Schemes Management Act 2015” și „ Strata Schemes Development Act 2015 ", care înlocuiește în mare măsură actele anterioare care reglementau gestionarea stratelor. Împreună, actele stabilesc peste 90 de reforme cheie cu scopul de a simplifica legile straturilor. Majoritatea acestor reforme au început la 30 noiembrie 2016. Unele modificări majore includ consolidarea responsabilității managerilor de straturi, procesul de aprobare mai rapid și mai simplu pentru soluționarea litigiilor, inclusiv cererile de renovare, participarea chiriașilor la reuniuni (schemă cu peste 50% chiriași), mijloace electronice de votare cu privire la propuneri, abilitatea de a amenda parcarea neautorizată a autovehiculelor, îndepărtarea autorității și influenței dezvoltatorului proprietății în formularea Proprietății Corporation care poate lega proprietarii, liniile directoare pentru a face față defectelor de construcție, reducerea practicii agriculturii proxy.

Toate schemele trebuie să își revizuiască statutul actual până la 30 noiembrie 2017.

O schemă de straturi este o clădire sau o colecție de clădiri, în care fiecare deține o porțiune mică cunoscută sub numele de „lot”, dar în care există și proprietăți comune (de ex. Pereți exteriori, ferestre, acoperișuri, alee, foyers, garduri, peluze și grădini ). Fiecare proprietar împarte proprietatea asupra proprietății comune. Schemele de straturi se aplică dezvoltărilor rezidențiale, comerciale, industriale, de uz mixt, hoteluri și sate de pensionari.

Proprietarii de loturi dețin interiorul unității, dar nu structura principală a clădirii. De obicei, cei patru pereți principali, tavanul și acoperișul și podeaua sunt proprietăți comune. Pereții despărțitori din cadrul lotului, învelișurile de podea și corpurile de iluminat, precum căzile, vasele de toaletă și blaturile sunt toate proprietatea proprietarului lotului.

Conceptul cheie este că proprietarul lotului deține în mod efectiv spațiul aerian (și orice este inclus în spațiul aerian) în interiorul pereților limită, podelei și tavanului lotului. Spațiul aerian se poate extinde la balcoane și curți.

Aspecte cheie ale managementului stratelor

Inspecția înregistrărilor

Proprietarii de loturi și potențialii cumpărători, cu permisiunea scrisă a unui proprietar de lot, pot inspecta cărțile și înregistrările unei scheme de straturi contra cost, în conformitate cu secțiunea 108 din Strata Schemes Management Act 1996. Există companii specializate în inspecția cărților și înregistrărilor și poate organiza o inspecție de „căutare a straturilor”.

Proprietarii de loturi și potențialii cumpărători cu permisiunea scrisă de la un proprietar de lot, pot solicita, de asemenea, un certificat care să conțină informații de bază despre schema stratelor în conformitate cu secțiunea 109 din Strata Schemes Management Act 1996, inclusiv taxele de plătit, taxele restante și orice alte taxe speciale regulamentele emise de corporația de proprietari în ultimii doi ani.

Management financiar

O corporație de proprietari este responsabilă pentru același tip de cheltuieli ca și un gospodar convențional. Acestea includ utilități, asigurări de clădiri și reparații și întreținere. Pentru a acoperi costurile cheltuielilor, legea impune ca fiecare corporație de proprietari să creeze un fond administrativ și un fond de scădere și să ridice taxe de la proprietari în conformitate cu secțiunea 76 din Strata Schemes Management Act 1996. Toate taxele trebuie să fie percepute proporțional cu unitatea drepturile fiecărui lot în conformitate cu secțiunea 78 din Strata Schemes Management Act 1996. Taxele trebuie stabilite la fiecare adunare generală anuală.

Fondul administrativ este destinat cheltuielilor recurente de zi cu zi, în timp ce fondul de scădere este destinat costurilor cheltuielilor de capital viitoare.

Din iulie 2009, fiecare corporație de proprietari trebuie să aibă un plan de fond de scădere de zece ani. Dezvoltarea unui plan de fond de scădere de zece ani înseamnă că reparațiile și întreținerea viitoare sunt anticipate cu mult timp în avans.

În cazul în care corporația de proprietari trebuie să plătească o datorie care nu a fost bugetată în niciunul dintre estimările fondului, o taxă specială trebuie convenită la o adunare generală și plătită fondului administrativ în conformitate cu secțiunea 76 din Strata Schemes Management Act 1996.

O taxă neplătită atrage dobânzi la o rată de 10% dobândă simplă pe an dacă nu este plătită în termen de o lună de la data scadenței.

Asigurare

Societatea de proprietari este responsabilă de asigurarea faptului că toate polițele de asigurare necesare sunt în vigoare în conformitate cu secțiunea 83 din Strata Schemes Management Act 1996. Clădirea trebuie evaluată la fiecare cinci ani în conformitate cu secțiunea 85 din Strata Schemes Management Act 1996.

Ținerea evidenței

Societatea de proprietari trebuie să păstreze anumite evidențe timp de cel puțin 5 ani, inclusiv procese verbale ale ședințelor sale, corespondență, împuterniciri și evidențe financiare.

Rola de straturi

Societatea de proprietari trebuie să pregătească și să păstreze o listă de straturi în conformitate cu secțiunea 96 din Strata Schemes Management Act 1996, inclusiv numele și adresele tuturor proprietarilor de loturi, chiriașilor, creditorilor ipotecare, proprietarului inițial și agentului de administrare, unităților de drept, asigurare detalii și regulamentul pentru schema stratelor.

Reparații și întreținere

Societatea de proprietari trebuie să repare proprietatea comună, iar proprietarii de loturi trebuie să repare orice din lotul lor. Cu toate acestea, acest lucru poate fi dificil, deoarece nu este întotdeauna clar ce este proprietatea comună și ce aparține proprietarului lotului.

Începând cu 30 noiembrie 2016, modificările cosmetice ale lotului nu vor necesita aprobarea corporației proprietarilor. Renovări minore și majore, inclusiv modificări ale planșetelor sau modificări ale aspectului structural și exterior al clădirii vor necesita în continuare aprobarea a 50% (rezoluție generală) și respectiv 75% (rezoluție specială).

Statut

Nu există un set obligatoriu de statut. Unele reguli-model sunt stabilite în legislație, altele sunt stabilite de proprietarul inițial. Statutul poate fi adăugat, schimbat sau abrogat la o adunare generală dacă moțiunea adoptă.

Agenți de gestionare a stratelor

Corporația de proprietari poate angaja un agent de gestionare a stratelor pentru a lucra în numele tuturor proprietarilor pentru a ajuta la gestionarea schemei de straturi prin încheierea unui acord de agenție de gestionare, care prezintă sarcinile și responsabilitățile lor. Numirea unui agent de administrare poate fi decisă doar cu votul majorității la o adunare generală în conformitate cu secțiunea 27, în conformitate cu Legea privind gestionarea schemelor de straturi din 1996. Agenții îndeplinesc unele sau toate funcțiile sau atribuțiile sau puterile corporației de proprietari, inclusiv administrativ chestiuni precum convocarea ședințelor și colectarea taxelor.

Comitetul executiv

Corporația de proprietari trebuie să aleagă un comitet executiv care poate lua multe dintre deciziile zilnice cu privire la administrarea schemei de straturi în numele său, mai degrabă decât să decidă chestiuni pur la adunările generale, cu toate acestea, corporația de proprietari poate anula deciziile comitetului executiv sau poate limita ceea ce poate ia decizii cu privire la. Comitetul executiv este ales la fiecare adunare generală anuală. Poate avea între unul și nouă membri. Odată aleși, membrii decid cine va ocupa funcțiile de președinte, secretar și trezorier. Membrii comitetului executiv pot fi aleși dacă sunt proprietari, un nominalizat al unei companii sau o persoană care nu este proprietar, dar care este nominalizat de un proprietar care nu participă la alegeri.

Tipuri de întâlniri

Prima adunare generală anuală

Prima adunare generală anuală trebuie să aibă loc în termen de două luni de la sfârșitul perioadei inițiale, care este odată ce o treime din totalul unităților de drept au fost vândute și informațiile proprietarului lotului sunt înregistrate pe lista stratelor. Ordinea de zi include decizia acoperirii asigurărilor, evidența contabilă, alegerea comitetului executiv, regulamentul și numirea agentului de gestionare a stratelor și a îngrijitorului. Notificarea întâlnirii trebuie să fie dată fiecărui proprietar al unui lot cu cel puțin șapte zile înainte de întâlnire. În cazul în care notificările sunt trimise prin poștă, trebuie să fie permise încă patru zile lucrătoare pentru poștă.

Adunări generale anuale

Agenda anuală a adunării generale include confirmarea proceselor verbale anterioare, o copie a situațiilor financiare, informații despre polițele de asigurare, numirea auditorilor și alegerea comitetului executiv. Perioada de preaviz este aceeași cu prima adunare generală anuală.

Adunări generale extraordinare

Orice adunare generală a corporației de proprietari care nu este o adunare generală anuală se numește adunare generală extraordinară. Aceste întâlniri pot fi organizate atunci când este necesar. Perioada de preaviz este aceeași cu prima adunare generală.

Reuniuni ale comitetului executiv

Ordinea de zi a comitetului executiv se ține după ce adunarea generală anuală include confirmarea proceselor verbale anterioare, numirea titularilor de birou și problemele generale de zi cu zi care apar. Anunțul ședinței trebuie plasat pe avizier cu 72 de ore înainte de ședință. În cazul în care corporația de proprietari nu are un panou de anunțuri sau schema de straturi este considerată o schemă de straturi mari, anunțul de ședință trebuie să fie dat tuturor proprietarilor de loturi. Notificarea poate fi dată prin e-mail.

Rezolvarea disputelor

Atunci când litigiile nu pot fi soluționate în mod informal, există un proces mai formal de soluționare a litigiilor prevăzut de Legea privind gestionarea schemelor de straturi din 1996. Corporațiile proprietarilor, proprietarii sau rezidenții pot lua măsuri prin mediere, adjudecare și Tribunalul civil și administrativ NSW.

Vezi si

Referințe

Surse

Earl, George; Reid, Sacha; Jayawardenaa, Nirodha; Roca, Eduardo; Liu, Benjamín; Chung, Richard (aprilie 2020). "Taxe corporative corporale: rezolvă tragedia comunei în locuințe? Dovezi din Australia" (PDF) : 6, 14 . Accesat la 13 august 2020 . Citați jurnalul necesită |journal=( ajutor )

Languages

In other projects